Moje pierwsze własne mieszkanie – część II. Wkład własny

Jeśli zdecydowaliśmy się na zakup własnego mieszkania, w zdecydowanej większości przypadków kolejnym krokiem będzie zaciągnięcie kredytu w banku. Jednak wysokie zarobki netto oraz umowa o pracę na czas nieokreślony nie wystarczą, aby otrzymać pieniądze na realizację marzenia o własnych czterech kątach. Konieczny jest również wkład własny, czyli ustalona w umowie kwota, która pokryje część wartości nieruchomości. O tym, jaka suma będzie nam potrzebna oraz czy zawsze to musi być gotówka, dowiemy się w drugiej części poradnika „Moje pierwsze mieszkanie”.

Co to jest wkład własny?

Wkład własny jest stosunkową nowością w Polsce, ponieważ jego wymóg został wprowadzony w styczniu 2014 roku przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) jako Rekomendacja „S”. Nowe przepisy uniemożliwiają bankom udzielania kredytów, które pokryją 100% (lub więcej) wartości nieruchomości. W związku z tym, kredytobiorca jest zobowiązany wpłacić część kwoty na poczet zakupu mieszkania (w teorii jest to 20%), aby zagwarantować swoją zdolność do spłaty zaciągniętej pożyczki. Takie działanie ma być ochroną zarówno dla instytucji finansowych, jak również samego kredytobiorcy, jednak dla wielu młodych ludzi zgromadzenie środków pokrywających wkład własny jest dużym problemem. Banki, chcąc wyjść naprzeciw swoim klientom, oferują więc kilka możliwości rozwiązania problemu wniesienia zabezpieczenia przez nabywcę nieruchomości, dzięki czemu istnieje szansa na uzyskanie nawet 90% finansowania na zakup mieszkania.

Wkład własny – czy zawsze musi być w postaci gotówki?

O tym, że jesteśmy gotowi na zakup mieszkania oraz regularne spłacanie rat, decyduje bank. Biorąc pod uwagę nasze zarobki, wykonywaną pracę, wiek oraz szereg innych czynników, może zdecydować, czy będziemy w stanie ponieść comiesięczne koszty związane z umową i warunkami, na jakich udzielony został kredyt. Samo staranie się o kredyt dla wielu z nas jest sytuacją mocno stresującą, ponieważ nawet wysokie zarobki nie gwarantują nam udzielenia pożyczki. Zabezpieczeniem, w rozumieniu banków, ma być więc wkład własny na mieszkanie, który – w zależności od instytucji finansowej – możemy wnieść np. w postaci:

  • Gotówki – nie muszą być to nasze własne oszczędności, ponieważ bardzo często się zdarza, że jest to darowizna od najbliższej rodziny (np. rodziców). Jednak pamiętajmy, że składając wniosek o kredyt na mieszkanie, oświadczamy, że wkładem własnym nie jest inna pożyczka zaciągnięta w banku, parabanku lub zakładzie pracy.
  • Innej nieruchomości – niektóre banki akceptują zabezpieczenie kredytu w formie innej nieruchomości. Jeśli posiadamy drugie mieszkanie w formie współwłasności (np. należące do współmałżonka, rodziców lub będące przedmiotem spadku), wówczas warto porównać oferty różnych instytucji finansowych, aby znaleźć taką, która zaakceptuje naszą formę wkładu własnego.
  • Ubezpieczenie kredytu – jeśli nie posiadamy minimalnego wkładu własnego, wówczas możemy się zdecydować na dodatkowe wykupienie ubezpieczenia kredytu. Rzecz jasna, ubezpieczenie nie jest darmowe, dlatego decydując się na takie rozwiązanie, musimy się liczyć z wyższą kwotą raty (spłacamy wtedy kredyt oraz ubezpieczenie).
  • Dotacje rządowe – nie zawsze trzeba dysponować wkładem własnym na mieszkanie, ponieważ istnieją programy rządowe (np. MdM, czyli Mieszkanie dla Młodych), które pozwalają uzyskać dofinansowanie na zakup nieruchomości. Jednak aby otrzymać dotację na pokrycie kwoty zabezpieczenia, należy spełnić szereg warunków, które są szczegółowo rozpisane w regulaminach programów. Warto również pamiętać, że w planach rządowych jest również pojawienie się IKM, czyli Indywidualnego Konta Mieszkaniowego, gdzie przyszły nabywca nieruchomości będzie mógł skorzystać ze zwolnionego z podatku dochodowego konta do gromadzenia środków na wkład własny.

O tym, który bank udzieli nam kredytu z np. wkładem własnym w postaci nieruchomości lub ubezpieczenia decydują wewnętrzne regulacje instytucji finansowej, dlatego chcąc zaciągnąć pożyczkę na zakup mieszkania, warto prześledzić różne oferty właśnie pod kątem możliwości wniesienia innego zabezpieczenia niż gotówka.

Ile należy wnieść wkładu własnego na zakup mieszkania?

Minimalny wkład własny oraz jego forma są związane z polityką konkretnego banku, jednak musi być ona zgodna z wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która wprowadziła Rekomendację „S”. Nowe warunki udzielania kredytów hipotecznych mają być ochroną zarówno dla banków, jak i kredytobiorców, aby zapobiegać sytuacjom, w których pożyczka jest udzielana na tzw. „wysokim ryzyku”.

Minimalny wkład własny na mieszkanie w 2019 roku wynosi 20% od kwoty wartości nieruchomości. To oznacza, że jeśli planujemy zakup własnych czterech kątów za 250 tys. złotych, wówczas bank udzieli nam maksymalnie 200 tys. złotych pożyczki. Pozostałe 20%, czyli w tym przypadku 50 tysięcy, będziemy musieli zapłacić deweloperowi (sprzedawcy mieszkania) samodzielnie, jako wkład własny. Duża ilość banków wymaga jednak pokrycia z własnych środków minimum 10% wartości nieruchomości, a więc w omawianym wyżej przypadku – 25 tysięcy złotych. Pozostała kwota, czyli kolejne 25 tysięcy, jest wówczas wniesiona w formie wykupienia ubezpieczenia kredytu, które będziemy spłacać wraz z ratami kredytu hipotecznego.

W którym banku minimalny wkład własny wynosi 10%?
--
O tym, ile potrzebujemy wkładu własnego na mieszkanie, możemy się ...

W którym banku minimalny wkład własny wynosi 10%?

O tym, ile potrzebujemy wkładu własnego na mieszkanie, możemy się dowiedzieć z tabeli obok, która bierze pod uwagę najbardziej znane banki w Polsce. Warto jednak pamiętać, że zasady kredytowania ulegają zmianom, dlatego każdorazowo warto samodzielnie sprawdzić, jaką kwotą musimy dysponować, aby móc ubiegać się o finansowanie. Należy również brać pod uwagę, że 10% wkładu własnego oznacza konieczność skorzystania z np. ubezpieczenia lub innych produktów bankowych, co realnie zwiększy naszą comiesięczną ratę o kilkadziesiąt lub kilkaset złotych.

Kredyt bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Wnioskując o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, musimy wykazać się finansową zdolnością do opłacenia ustalonej części wartości nieruchomości, dlatego wkład własny jest wymagany w każdej odpowiedzialnej i regulowanej przez KNF instytucji bankowej. Sytuacja, w której otrzymujemy informację o braku konieczności wpłacenia zabezpieczenia na rzecz pożyczki, jest chwytem marketingowym, który opiera się np. na możliwości wniesienia wkładu własnego w postaci nieruchomości.

Zważywszy na to, że przy aktualnych (i stale rosnących) cenach mieszkań w Polsce, wkład własny wynosi średnio 30-80 tysięcy złotych, banki często stosują różne udogodnienia, które pozwalają nieco obniżyć kwotę wymaganego zabezpieczenia. Przykładem takich działań może być traktowanie różnicy pomiędzy wyceną nieruchomości a ceną zakupu jako część wkładu własnego - w przypadku, gdy planujemy zakup mieszkania z rynku wtórnego, niektóre banki mogą przyjąć, że wkładem własnym jest różnica wyceny nieruchomości a jej rzeczywistej ceny zakupu. Jeśli więc lokal został oszacowany np. na kwotę 200 tys. złotych, zaś my w drodze negocjacji ze sprzedawcą uzgodniliśmy cenę 185 tys. złotych, wówczas 15 tysięcy może być potraktowane jako część wkładu własnego. To, ile wkładu własnego na mieszkanie będziemy musieli wnieść, jest więc zależne od oferty banku i ich interpretacji pojęcia wkładu własnego, dlatego nawet niewielkie oszczędności nie wykluczają nas z grona potencjalnych kredytobiorców.

Ile wynosi wkład własny na zakup mieszkania?

Aby spełnić marzenia o swoim własnym mieszkaniu, będziemy zmuszeni odłożyć minimum 10% z wartości całej nieruchomości, jaką chcemy nabyć. Im więcej dołożymy własnych środków, tym mniejszy będzie kredyt oraz koszt związany z udzieleniem pożyczki. W Polsce ceny za mᒾ na rynku pierwotnym wynoszą średnio 6792 złote, czyli w przypadku mieszkania dwupokojowego o łącznej powierzchni 50 mᒾ zapłacimy 339 600 złotych. Przy wkładzie własnym wynoszącym 10%, będziemy musieli przygotować 33 960 zł, ale musimy wziąć pod uwagę dodatkowe koszty związane z udzieleniem ubezpieczenia. Jeśli zdecydujemy się na wkład dwudziestoprocentowy, wówczas konieczne będzie przygotowanie 67 920 złotych na poczet zabezpieczenia kredytu.

Jeśli nie dysponujemy własnymi oszczędnościami albo nie są one wystarczające, aby pokryć koszt własny w kredycie hipotecznym, wówczas możemy poprosić rodzinę o pomoc. Warto jednak pamiętać, że w takim przypadku należy spisać umowę, zgłosić ją do Urzędu Skarbowego oraz uiścić podatek od spadku i darowizn. Jeśli darczyńcami są osoby mieszczące się w pierwszej grupie podatkowej (np. rodzeństwo, rodzice, małżonek/ka, dzieci), a łączna kwota nie przekracza 19 274 złotych, wówczas możemy liczyć na zwolnienie z obowiązku uiszczenia podatku.

Data publikacji: ostatnia modyfikacja:

Mogą Cię zainteresować
Inne artykuły w kategorii Porady
Zobacz więcej artykułów w kategorii Porady
Komentarze
Przymierzam się do kupna nawego mieszkania, dziękuję za ten poradnik. Jeszcze się nie zdecydowałam na konkretne mieszkanie, wiem tylko ze chcę nowe i na Mokotowie. W tym tygodniu podejdę do biura Robyga dowiedzieć się o ich inwestycję. A wkład własny jeszcze się zbiera :)
  • Dodano 12 dni temu

Zobacz więcej produktów