Moje pierwsze własne mieszkanie – część IV. Formalności związane z zakupem mieszkania

Zakup pierwszego mieszkania wiąże się z wieloma emocjami. Oprócz znalezienia odpowiedniej nieruchomości oraz uzyskania wstępnej informacji bankowej dotyczącej wysokości przysługującego kredytu, bardzo ważne jest również “zajrzenie” w dokumenty. Dlaczego? O tym dowiemy się w IV części poradnika “moje pierwsze własne mieszkanie”.

Dokumentacja dotycząca mieszkania - dlaczego warto się z nią zapoznać jeszcze przed zakupem?

Wielu z nas zauważyło, że życie bardzo często płata nam różne figle, o czym zresztą możemy przeczytać w zbiorach powiedzeń Murphy’ego. Te żartobliwe, nieco naciągane i humorystyczne prawa, których morał opiera się na założeniu, że “rzeczy pójdą tak źle, jak to tylko możliwe”, powinien jednak dać nam sporo do myślenia, zwłaszcza w kontekście zakupu mieszkania. Aby nie przeoczyć istotnych szczegółów, np. istnienia hipoteki na mieszkaniu lub ciągłego zamieszkiwania nieruchomości przez osobę trzecią, warto zachować chłodne myślenie. Entuzjazm, choć zrozumiały i jak najbardziej naturalny, nie jest więc najlepszym doradcą podczas tak dużej inwestycji. Wcześniejsze przeczytanie całej dostępnej dokumentacji mieszkania oraz zapoznanie się z opinią innych mieszkańców w budynku, pozwoli nam uniknąć ewentualnych nieprzyjemności.

Zapoznanie się z opinią innych mieszkańców

To, o czym dość często zapominamy, a co mogłoby nas uchronić przed zakupem ładnie opakowanego bubla, to właśnie rozmowa z przyszłymi sąsiadami. I choć nie wszystko, co nam powiedzą inni mieszkańcy danej kamienicy lub bloku, będzie stuprocentową prawdą, to z pewnością daje pewien obraz, który pozwala ocenić, czy mieszkanie rzeczywiście jest warte naszych pieniędzy. Ale o co należy pytać? Przede wszystkim o komfort użytkowania, jakość kontaktu z zarządcą, czas naprawy ewentualnych awarii oraz o inne przemyślenia. Warto również wspomnieć, którą konkretnie nieruchomość zamierzamy nabyć, aby poznać więcej szczegółów dotyczących jej lokatorów.

Zweryfikowanie uzyskanych informacji

Sąsiedzi są skarbnicą wiedzy i oprócz tego, że poznamy sprawdzone miejsca do spaceru z psem lub lokalizację najlepszej pierogarni w mieście, to również dowiemy się od nich kilku “smaczków” dotyczących samego budynku, w tym np. aktualnych problemów, częstotliwości podwyżek opłat administracyjnych lub zmian w zarządzie. Jednak pamiętajmy, aby wszystkie uzyskane informacje dokładnie zweryfikować.

Sprawdzenie opłat za czynsz

Jeśli już przebrniemy przez etap zbierania informacji od sąsiadów, kolejnym krokiem jest sprawdzenie dodatkowych opłat z tytułu zamieszkiwania w danej nieruchomości. W tym miejscu będziemy musieli zapoznać się z:

  • Wysokością miesięcznego czynszu - aby uniknąć przykrej niespodzianki, warto jeszcze przed podpisaniem sprawdzić, jaka jest wysokość miesięcznego czynszu. Taką informację możemy uzyskać od zarządcy spółdzielni mieszkaniowej;
  • Opłatą za wieczyste użytkowanie lub przekształcenie w pełną własność - nie zawsze okazyjna cena zakupu nieruchomości wiąże się z oszczędnością, dlatego przed zakupem należy sprawdzić, jakie opłaty z tytułu wieczystego użytkowania lub przekształcenia na pełną własność, obowiązują nowego właściciela mieszkania w danej lokalizacji lub mieście.

Sprawdzenie zadłużeń mieszkania z tytułu opłat administracyjnych

Jeśli poprzedni właściciel zalegał z czynszem, możemy mieć później niemałe kłopoty. Skontaktujmy się więc wcześniej z administracją spółdzielni, aby mieć pewność, że wszystko jest uregulowane. Odkręcenie sytuacji, w której z powodu braku płatności odcinają nam dostawę gazu może być czasochłonne, dlatego zaleca się wcześniejsze sprawdzenie, czy nie ma żadnych zaległości związanych z opłatami administracyjnymi.

Sprawdzenie, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków

Czasami piękne mieszkania w urokliwej starej kamienicy są objęte nadzorem konserwatora zabytków, co może okazać się problematyczne, gdy będziemy chcieli np. wymienić okna, zainstalować markizę, itp. Uzyskanie zgody na przeprowadzenie niektórych prac remontowych może trwać wieczność, zaś zakup materiałów, które będą zgodne z architekturą danego budynku, nierzadko wiąże się z wyższymi kosztami.

Sprawdzenie księgi wieczystej

Księga Wieczysta (KW) to prawdziwa skarbnica wiedzy dotycząca nieruchomości oraz jej właścicieli i ewentualnych współwłaścicieli. Tam również dowiemy się, czy mieszkanie jest np. obciążone kredytem hipotecznym lub jest objęte egzekucją komorniczą. Przeglądając księgę wieczystą zwróćmy również uwagę na ewentualne służebności. Niestety czasami zdarza się, że po kilku latach od zakupu, nieoczekiwanie pojawia się osoba, która ma prawo do zajmowania określonej części mieszkania oraz elementów wspólnych, tj. kuchnia, łazienka i balkon. Wybrnięcie z takiej sytuacji bez ponoszenia nierzadko wysokich kosztów finansowych jest trudne i wymaga konsultacji z doświadczonym prawnikiem, dlatego lepiej zawczasu sprawdzić, czy przypadkiem wraz z zakupem nie otrzymamy dodatkowego lokatora.

Numer Księgi Wieczystej

Aby móc zajrzeć do Księgi Wieczystej danej nieruchomości, konieczne będzie znalezienie jej numeru. Jeśli obecny właściciel go nie posiada albo nie jest w stanie nam go podać, wówczas możemy zadziałać samodzielnie:

Ustalenie numeru drogą urzędową:

  • Wizyta w Starostwie Powiatowym w Wydziale Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej - istnieje duże prawdopodobieństwo, że numer Księgi Wieczystej uzyskamy właśnie w Starostwie Powiatowym, jednak musimy wcześniej złożyć odpowiednie podanie wraz z argumentacją, czyli wykazać tzw. “interes prawny”. Pamiętajmy jednak, że chęć nabycia nieruchomości nie zawsze przekonuje urzędników do wydania numeru, dlatego warto współpracować z właścicielem i wspólnie wnioskować o udzielenie niezbędnych informacji;
  • Złożenie wniosku do Sądu Rejonowego właściwego dla danej nieruchomości - tu również, podobnie jak w Starostwie Powiatowym, będziemy musieli wykazać interes prawny do nieruchomości, dlatego zaleca się współpracę z właścicielem.

Ustalenie numeru przez internet:

  • Skorzystanie ze strony ogólnopolskiej wyszukiwarki Ksiąg Wieczystych - sposób znacznie prostszy niż wizyta w Starostwie Powiatowym lub Sądzie Rejonowym, ponieważ istnieje możliwość wyszukania numeru KW za pomocą adresu. Jednak należy pamiętać, że wygoda kosztuje, dlatego będziemy musieli zapłacić za odkrycie księgi. Aktualnie, koszt jednego sprawdzenia wybranej KW nieruchomości wynosi około 40 złotych.

Podczas szukania numeru Księgi Wieczystej, warto zwrócić uwagę na zachowanie właściciela. Jeśli zauważymy, że celowo uniemożliwia on nam znalezienie numeru, być może jest to drobny znak, że warto dokładniej przejrzeć wszystkie zapisy umieszczone w KW.

Co znajdziemy w Księdze Wieczystej?

Jak na księgę przystało, jej zawartość jest niezwykle ważna i kluczowa dla przyszłego nabywcy nieruchomości. Znajdziemy w niej niemal wszystkie najważniejsze informacje dotyczące:

  • cech nieruchomości i udział do części wspólnych;
  • właścicieli, współwłaścicieli (w tym ewentualnych służebności);
  • praw i ograniczeń majątkowych;
  • istnieniu i wysokości hipotek;
  • wniosków o zmiany we wpisach.

Sprawdzenie prawnego właściciela nieruchomości

Posiadanie dokumentacji oraz wszystkich informacji dotyczących mieszkania nie jest jednoznaczne z byciem prawnym właścicielem nieruchomości. Z tego względu, jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej, warto to sprawdzić. Informacje dotyczące prawnego właściciela (lub właścicieli) znajdziemy w Księdze Wieczystej lub na zaświadczeniu uzyskanym od spółdzielni, gdy nieruchomość nie posiada KW.

Zweryfikowanie podstaw nabycia nieruchomości

To również niezwykle istotny etap, który pozwoli nam sprawdzić, czy w mieszkaniu nie ma ustanowionych służebności dla osób trzecich. W tym celu warto poprosić sprzedawcę o wskazanie dokumentów, w których znajdziemy podstawy nabycia nieruchomości. Mogą to być:

  • akty notarialne kupna-sprzedaży, darowizny lub ustanowienia odrębnej własności lokalu;
  • prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub poświadczenie dziedziczenia sporządzone w formie aktu notarialnego.

Współpraca z prawnikiem

Mawia się, że wszystkie niejasności związane z sytuacją prawną mieszkania są zapisane w dokumentach drobnym maczkiem lub w możliwie najbardziej zawiły sposób. Jeśli więc podczas przeglądania aktów notarialnych, Księgi Wieczystej lub innych poświadczeń natkniemy się na niezrozumiałe dla nas fragmenty, nie bójmy się skorzystać z pomocy prawnika. Może się okazać, że wiedza doświadczonej osoby uchroni nas przed sytuacją, z której będzie nam w późniejszym czasie trudno wybrnąć.

Podpisywanie dokumentów u notariusza

Z psychologicznego punktu widzenia, wizyta u notariusza działa na sprzedawcę obligująco, przez co czuje się on bardziej zobowiązany do przestrzegania warunków umowy, niż w przypadku spisania jej w tzw. “domowych warunkach” lub za pośrednictwem kancelarii prawnej. Dodatkowo, notariusz sprawdza umowę pod kątem jej zgodności z przepisami prawa, może sprawdzić tożsamość właściciela nieruchomości oraz poświadcza formalne przekazanie pieniędzy, np. zaliczki.

Pierwsze mieszkanie to nie tylko ogromny wydatek, ale również huśtawka emocji. Aby jednak zachwyt i radość nie przyćmiły nam problemów, warto podejść do inwestycji z dystansem. Pamiętajmy, że nawet najbardziej sympatyczny sprzedawca z szerokim uśmiechem, może chcieć coś ukryć, dlatego zawsze warto wszystko dokładnie sprawdzać i na bieżąco konsultować się z prawnikiem lub osobą, której ufamy.

Data publikacji:

Mogą Cię zainteresować
Inne artykuły w kategorii Porady
Zobacz więcej artykułów w kategorii Porady
Komentarze
Jak kupowałam swoje pierwsze mieszkanie od fabryki domów na Białolęce to w ogóle nie było stresu tylko ekscytacja. Rynek pierwotny więc mniej papierów do sprawdzania, a kredyt nie był duży bo sporo gotówki odłożyłam pracując kilka lat za granicą
  • Dodano 4 miesiące temu
Przez wszystkie te kwestie pomógł nam przejść agent z biura nieruchomości. Zdecydowaliśmy się na kupno mieszkania przez SDP Nieruchomości, bo mieli bardzo dużo ofert z wrocławskiego rynku, wszsytkie zweryfikowane pod wszelkim kątem. Nie musieliśmy sami zajmować się sprawdzaniem statusu prawnego nieruchomości, ewentualnego zadłużenia itd. Dzięki temu, kupno mieszkania było przyjemnością, a nie drogą przez mękę.
  • Dodano miesiąc temu

Zobacz więcej produktów