Jak podnieść wartość mieszkania na sprzedaż? Wywiad z home stagerkami – Ewą Bryl-Michałowicz i Katarzyną Baworowską-Wolf

Potrafi zdziałać prawdziwe aranżacyjne cuda, podnosi wartość mieszkania i skutecznie uwypukla jego mocne strony, zaś ewentualne wady sprytnie zamienia w intrygujący wyróżnik dodający wnętrzom charakteru. Home staging, bo o nim mowa, staje się w Polsce coraz bardziej popularny, a co za tym idzie, w znacznym stopniu rewolucjonizuje współczesny rynek nieruchomości. O tym, w jaki sposób ewoluował, na czym dokładnie polega i jak funkcjonuje w polskiej rzeczywistości, Olga Pisklewicz rozmawia z kreatywnym wrocławskim tandemem, profesjonalnie zajmującym się home stagingiem – Ewą Bryl-Michałowicz oraz Katarzyną Baworowską-Wolf.

W polskim słowniku pojęcie home staging to stosunkowo nowy termin. Na czym zatem polega home staging i co dokładnie kryje się pod tym – dla wielu – tajemniczo brzmiącym pojęciem?

Ewa: Zacznijmy od tego, że w języku polskim pojęcie home staging nie znalazło rodzimego odpowiednika. Wprowadzając home staging na polski rynek, długo myślałam nad tym, czy słusznym zabiegiem będzie pozostanie przy terminie anglojęzycznym, jednak samo słowo „home” jest nam bliskie i na dobre wpisało się do polskiego słownika związanego z nieruchomościami czy aranżacją wnętrz. Jeżeli zaś chodzi o samą ideę, home staging oznacza nic innego, jak wystylizowanie i przygotowanie nieruchomości do sprzedania lub wynajęcia przy wykorzystaniu możliwie jak najmniejszego budżetu.

Czytałam, że doświadczenie zdobywałaś zagranicą. Jak wyglądał Twój przebyty kurs home stagingu i jak w Polsce plasowała się branża, kiedy zaczynałaś?

Ewa: Był to kurs brytyjski i odbyłam go zdalnie. 10 lat temu w Polsce mało kto słyszał o czymś takim jak home staging, a o szkołach kierunkowych, kursach czy profesjonalnej literaturze można było jedynie pomarzyć. Zresztą do dziś jest bardzo niewiele literatury na rynku polskich podręczników branżowych. Z tego też względu postanowiłam stworzyć autorski kurs home stagingu, który wpisywałby się w rodzime realia. Warto bowiem pamiętać, że zdobywanie wiedzy w oparciu o rynek amerykański czy brytyjski, gdzie home staging funkcjonuje od  kilku dekad, nijak ma się do polskiego podwórka, naszej mentalności i gustów.

Wracając jednak do początków: 10 lat temu nikt nie chciał korzystać z tego rodzaju usług. Byliśmy wówczas po tzw. górce sprzedażowej, kiedy mieszkania sprzedawały się „same”. Specjalnie przygotowywanie nieruchomości pod sprzedaż należało naprawdę do rzadkości. Co ciekawe, w tym samym czasie w Kanadzie niemal każda nieruchomość wchodząca na rynek była poddana liftingowi. Aktualnie trendy w Polsce się zmieniają, stąd też rysuje się nam zupełnie nowy zawód, którym najczęściej interesują się kobiety kochające piękne wnętrza. Mogę to stwierdzić chociażby po gronie moich kursantek.

Kto najczęściej korzysta obecnie z Waszych usług?

Ewa: Szacując procentowo, najczęściej współpracujemy z klientami indywidualnymi. Myślę, że będzie to około 80%. Reszta to biura nieruchomości, czasem więksi inwestorzy.

Kasia: Warto dodać, że inwestorzy, którzy dysponują wieloma nieruchomościami pod wynajem bądź na sprzedaż, zazwyczaj mają swoich własnych home stagerów. Można zatem stwierdzić, że w sektorze nieruchomości w naturalny sposób wykreowała się zupełnie nowa branża.

Wiele osób zastanawia się, gdzie kończy się home staging, a zaczynają się działania stricte remontowe. Mam wrażenie, że obecnie jest to stosunkowo płynna granica. Jak zapatrujecie się na przedsięwzięcia bardziej inwazyjne niż tylko wystylizowanie i „stuningowanie” przestrzeni przeznaczonej do sprzedania bądź wynajmu?

Ewa: Nie można zaprzeczyć, że współcześnie home staging zaczął funkcjonować dwutorowo. Pierwszym i nadrzędnym aspektem są oczywiście wspomniane niskobudżetowe działania mające na celu podrasowanie wnętrza, jednak od pewnego czasu można zauważyć tendencje wiążące się z projektami kompleksowymi. Dotyczy to przede wszystkim wyburzania ścian i odpowiedniego dostosowania elektryki. Nie ulega wątpliwości, że właściwie rozplanowane oświetlenie tworzy niezwykły klimat i pomaga dużo szybciej sprzedać lub wynająć nieruchomość.

Kasia: Zgadza się. Oprócz tego warto zwrócić uwagę na kwestię łazienek. Mimo że bywają to pomieszczenia problematyczne w niskobudżetowym tuningu, często ich odnowienie zaliczamy do klasycznego home stagingu. Jednak wyburzanie ścian, zwłaszcza nośnych, trudno jest zakwalifikować do subtelnego odświeżenia przestrzeni. Stąd też z czasem połączyłyśmy siły – Ewa, jako wykształcony home stager i ja, architekt. Dzięki temu mogłyśmy stworzyć pełną i kompleksową usługę.

Jak wygląda zatem wycena usług home stagera? Dzielicie w konkretny sposób zakres swoich usług?

Ewa: Mamy kilka modeli usług w swojej ofercie. W wersji podstawowej wygląda to tak, że podpowiadamy klientowi co powinien zmienić, proponujemy konkretną metamorfozę, omawiamy jej przygotowanie i budżet. Oprócz tego klient może zamówić raport i listę potrzebnych rzeczy i sklepów, w których może je kupić. Metamorfozę przeprowadza jednak sam. Czasem jednak klienci nie mają czasu na samodzielne działania i całokształt zmian zlecają nam. W kliku słowach – klucze do mieszkania dostajemy do ręki. Każdy taki przypadek wyceniamy indywidualnie. Bywa że mieszkania potrzebują zaledwie muśnięcia, innym razem potrzebny jest solidny remont.

Kasia: W trzecim  przypadku angażujemy w metamorfozę sprawdzone ekipy, z którymi współpracujemy. Należy jednak pamiętać o świetnie zorganizowanej logistyce. W home stagingu liczy się czas, zatem wszystkie działania muszą być doskonale zorganizowane.

Niebanalne wnętrza z pewnością są ciekawe, zapadają w pamięć i przyciągają oko. Na ile jednak home stager może pozwolić sobie na oryginalność? Czy podążanie za aktualnymi trendami wpisuje się w koncepcję home stagingu?

Ewa: Jak najbardziej! Obserwacja aktualnych tendencji i finalne wcielanie ich w projekt to obecnie absolutna konieczność. Jeśli chodzi o estetykę wnętrz, w ostatnich latach świadomość Polaków bardzo wzrosła. Ludzie czytają pisma branżowe, szperają w internecie, oglądają programy. Poza tym boom na popularne szaro-białe mieszkania powoli przemija. Teraz liczy się kolor, ciekawa faktura, designerski mebel. Oczywiście, nie można przesadzić, aby nie przytłoczyć wnętrza. Musimy pamiętać, że projektujemy je pod nieznanego klienta, a nie pod właściciela mieszkania o konkretnych upodobaniach.

Kasia: Dodajmy, że wspomniane połączenie szarości i bieli jest bardzo bezpiecznym rozwiązaniem, ale faktycznie staje się już nieco passé . Na szczęście takie mieszkanie bardzo łatwo uatrakcyjnić, dodając barwne dodatki, stosując ciekawą tapetę lub ożywiając pomieszczenie modną, naturalną zielenią. Wybujałe palmy czy monstery to teraz totalny must have, który trafia w gusta naszych odbiorców.

Jak wygląda kwestia DIY w świecie home stagingu? To obecnie trend, który w branży wnętrzarskiej jest mocno eksponowany. Czy Wy również stosujecie podobne techniki?

Ewa: Naturalnie! Malowanie, przerabianie mebli lub całkowita zmiana ich funkcji – to jak najbardziej nasza domena. Czasem przemalujemy konstrukcję krzeseł na niebanalny kolor, innym razem zafundujemy im specjalne pokrowce, dzięki czemu wyglądają zupełnie jak nowe. Oprócz tego warto pamiętać, że dzięki takim zabiegom można się wyróżnić. Meblami z sieciówek urządzone jest przecież wiele mieszkań wystawionych na sprzedaż, a oryginalnymi wariacjami meblowymi – niekoniecznie.

Kasia: Zgadza się, dlatego często przemalowujemy stare witryny i kredensy – na nietuzinkowy kolor, jak i również we wzory. Chętnie wykorzystujemy meble vintage, które są obecnie bardzo en vouge. Kiedyś, ze względu na budżet, udało nam się bardzo ciekawie urządzić całe wnętrze starymi meblami, które już zastałyśmy w mieszkaniu. Wystarczyło dodać im bigla, odpowiednio ustawić, a do aranżacji przemycić ciekawe dodatki. Mało tego, często podkreślamy pozornie nieestetyczne strony lokalu – industrialną rurę pomalujemy jaskrawą farbą, a nieco zniszczony parkiet przestawimy jako perełkę stylu shabby chic. Naszym celem nie jest bowiem ukrywanie wad mieszkania, ale zamienienie ich w zalety!

Wszystko to brzmi niezwykle twórczo. Opowiedzcie jednak proszę o konkretnych etapach Waszych prac, bo zgaduję, że to nie tylko same przyjemności.

Ewa: Pierwszym etapem jest oczywiście sprzątnięcie wnętrza. Możesz mi jednak wierzyć, że w wielu przypadkach słowo „sprzątnięcie” to czysty eufemizm. Na naszej stronie napisałyśmy bardziej obrazowo – odgruzowywanie, bo naprawdę tak jest. Standardy czystości są różne w różnych domach. Oprócz tego, ilości rzeczy, jakie niektórzy posiadają w swoich domach, są zatrważające. Jako naród mamy zdecydowaną tendencję do zbieractwa. Ze starszych pokoleń wychodzą czasy komuny, kiedy w sklepach nic nie było, więc rozmaite sprzęty zostawiało się w ramach powiedzenia „przyda się”. Te „przysadasie”, jak my to zabawnie określamy, straszą w polskich domach po dziś dzień!

Kasia: Rzeczone odgruzowywanie łączy się ściśle z kolejnym etapem, czyli tzw. depersonalizacją wnętrz. Chodzi o to, aby pozbyć się z nich wszelkich intymnych drobiazgów czy kolekcji i uczynić przestrzenie jak najbardziej neutralnymi. Mieszkanie powinno być nie tylko czyste i ergonomiczne, ale pozbawione indywidualnego rysu, jaki nadał mu poprzedni właściciel. Co ciekawe, ze zdjęciami bywa różnie. Nauka home stagingu mówi, że absolutnie nie powinno być ich we wnętrzach. Jednak w Polsce zdjęcie uśmiechniętej rodziny wiele osób weźmie za tzw. dobry omen.

Ewa: Kasia poruszyła bardzo istotny temat. Warto sobie uzmysłowić, że bywamy zabobonni i wrażliwi na wszelkiego rodzaju symbole. Weganin nie ulokuje się w mieszkaniu, w którym przez lata znajdowała się kolekcja zwierzęcych trofeów, a osoba przesądna zrezygnuje z kupna lokalu, w którym ktoś chorował lub zmarł. Taka depersonalizacja i kompleksowy refresh daje zatem przestrzeni zupełnie nowe życie i pozwala wprowadzić do niej zupełnie nową energię. Wracając jednak do samych etapów metamorfozy: dwa ostatnie podpunkty to „zbudowanie” na nowo oświetlenia oraz wyznaczenie funkcji wnętrza.

Kasia: W wielu wnętrzach funkcjonuje tendencja do umieszczania jednego punktu świetlnego i jest to najczęściej lampa sufitowa. To kardynalny błąd! Światło buduje nastrój, powiększa, dodaje przytulności i rozjaśnia przestrzeń. Stąd zawsze staramy się, aby oświetlenie było wieloźródłowe. Stawiamy zatem na lampy podłogowe, stołowe i ścienne. Dzięki temu kreujemy nastrój i dodajemy aranżacji głębi. O funkcji wnętrza z kolei Ewa mówiła już wcześniej. Jej nadanie podpowiada klientowi, że przestrzeń pozostaje funkcjonalna i można w niej wydzielić konkretne strefy, np. jadalnianą czy wypoczynkową.

Odchodząc nieco od samej aranżacji wnętrz i podążając ku statystykom: o ile szybciej udaje się sprzedać lub wynająć mieszkanie po takiej metamorfozie?

Ewa: Opierając się na naszych statystykach, do transakcji może dojść nawet sześć razy szybciej. Dla przykładu – mieszkanie, które stało dziewięć miesięcy na rynku, po naszych zmianach sprzedało się w dwa miesiące, a wiele innych nieruchomości udało się sprzedać nawet po tygodniu czasu.

Kasia: Mamy też kilka osobistych rekordów – jedno z mieszkań sprzedało się już po 15 minutach od ponownego wystawienia w internecie. Wcześniej wspomniane pierwsze wrażenie robi zatem ogromną różnicę. Warto wspomnieć, że ten efekt nabiera mocy już w momencie obejrzenia zdjęć, bo trzeba pamiętać, że home staging to także dobrze zrobione, wykadrowane i odpowiednio naświetlone fotografie wnętrza. Jeśli mieszkanie jest dobrze wyeksponowane na wirtualnym zdjęciu, szanse na jego sprzedaż lub wynajem od razu idą w górę. Współpracujemy więc z profesjonalnym fotografem, który jest odpowiedzialny za ten element home stagingu.

Rozumiem zatem, że home stager to osoba, która nie tylko powinna mieć wysokie wyczucie estetyki, ale również zmysł biznesowy?

Ewa: Tak jest. Ja, zanim zajęłam się home stagingiem, pracowałam w branży stricte sprzedażowej. Zanim zatem zaczniemy remont mieszkania, określamy dokładnie grupę docelową, do jakiej ma trafić oferta. Kalkulujemy także budżet i zwrot inwestycji, jaki chcemy uzyskać. Czasem zakładamy, że metamorfoza ma być zrobiona pod rodzinę z dziećmi, innym razem pod młodego artystę – wszystko zależy od typu nieruchomości.

Kasia: Targetowanie pod grupę docelową to jedno, ale bardzo istotny jest również aspekt psychologiczny home stagingu. Osoba wykonująca taki zawód musi lubić pracować z ludźmi, a oprócz tego być empatyczna, ciepła, wyrozumiała.

Ewa: Pamiętajmy, że dla wielu osób rozstawanie się z mieszkaniem to duże wyzwanie. My staramy się ułatwić klientom ten proces i jednocześnie oswoić go ze zmianami. Przede wszystkim klient musi sobie zdawać sprawę, że przerabiamy nieruchomość nie dla niego, ale dla grupy docelowej. Mamy zatem taką niepisaną zasadę: nie dajemy projektu klientowi do akceptu, a jedynie informujemy o planowanych metamorfozach. A wszystko po to, żeby sprzedać nieruchomość szybko i za dobrą cenę.

Na koniec opowiedzcie o swoich sprawdzonych trikach home stagingowych. Jakie uniwersalne rozwiązania pomagają sprzedać lub wynająć nieruchomość?

Ewa: Z pewnością tkaniny! Poduchy, obrusy, koce, zasłony w oknach... dzięki temu budujemy domowy, ciepły nastrój, który przecież kocha każdy z nas. Oprócz tego zaścielamy pięknie łóżka i nakrywamy je narzutami. Dobrze jest również eksponować świeże owoce w paterach, cięte kwiaty i zieleń doniczkową.

Kasia: Podobnie rzecz ma się z zapachami. Miły aromat działa podświadomie na nasze zmysły, a co za tym idzie, generuje pozytywne skojarzenia. Zawsze warto dobrze wywietrzyć mieszkanie przed prezentacją, zapalić świece zapachowe. Oprócz tego świetnie sprawdza się aromat świeżo upieczonego ciasta czy kawy. Stąd wielu specjalistów od nieruchomości zaleca np. prażenie na patelni ziaren kawowych. W kilku słowach – ma być ciepło, przytulnie i pachnąco.

Rozumiem zatem, że jesteście specjalistkami od kreowania domu z wyobraźni?

Ewa i Kasia: Trochę tak jest, jednak przede wszystkim staramy się tworzyć przyjazną i ciepłą przestrzeń dla potencjalnych klientów. Taką, aby w zupełnie obcym domu mogli zobaczyć swój własny, w którym zapragną zamieszkać.