Mieszkanie w kamienicy – na co zwrócić uwagę przed zakupem?

Mieszkanie w kamienicy ma zarówno wady, jak i zalety. Kupno mieszkania w kamienicy może przynieść wiele korzyści, jednak warto pamiętać także o potencjalnych niedogodnościach. Podpowiadamy, czy warto kupić mieszkanie w kamienicy i na co zwrócić szczególną uwagę.

Mieszkanie w kamienicy – na co zwrócić uwagę przed kupnem?

Stoisz przed wyborem mieszkania i jedną z propozycji jest mieszkanie w starej kamienicy? Zakup może być zarówno opłacalny, jak i być bardzo nietrafionym wyborem. Mieszkania w kamienicach mają sporo zalet, ale także wad. Dzięki przestronnym pomieszczeniom pozwalają między innymi na duże i wygodne meble. Co musisz mieć na uwadze, rozważając zakup mieszkania w kamienicy?

Wybór miasta

Ceny mieszkań w Polsce różnią się pod względem lokalizacji. Najdroższe mieszkania w kamienicach znajdują się w stolicach województw, które są najczęściej dużymi ośrodkami biznesowo-handlowymi, gdzie siedziby mają międzynarodowe firmy i koncerny.

Obecność w mieście obleganych uniwersytetów czy prestiżowych uczelni wyższych również ma wpływ na kształtowanie się ostatecznej ceny – mieszkanie w kamienicy często jest doskonałą inwestycją pod wynajem. Tańsze mieszkania w kamienicach znajdziesz w mniej popularnych miastach i miasteczkach, których mieszkańcy stanowią lokalną społeczność, stałą od lat.

Lokalizacja kamienicy w mieście

To, w jakiej części miasta jest położona kamienica, jest jednym z ważniejszych czynników, który będzie miał bezpośrednie przełożenie na kształtowanie się ceny za metr. Budynek umiejscowiony w ścisłym centrum na starówce może okazać się bardzo drogą perełką na rynku wtórnym, którego wartość może przekraczać możliwości finansowe przeciętnej osoby.

Droższe kamienice znajdziesz również na atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych z resztą miasta osiedlach, w których promieniu znajdują się ważniejsze obiekty podnoszące wartość nieruchomości – uczelnie, biurowce, muzea, centra handlowe. Taka kamienica może być dobrą inwestycją pod lokal użytkowy.

Tańsze mieszkania w kamienicy znajdziesz na mniejszych osiedlach oddalonych od starej części miasta. Niższa cena za metr może jednak wiązać się niestety z obniżonymi walorami okolicy.

Stan techniczny kamienicy

Wygląd zewnętrzny kamienicy to nie tylko estetyka. Podczas oglądania nieruchomości warto dopytać o jej stan techniczny. Istotne w tej kwestii będą również rok budowy oraz technologia, w jakiej został wniesiony budynek. Jeśli był wykonywany remont, to należy sprawdzić zakres wykonanych robót – ocieplenie elewacji, uszczelnienie dachu, osuszenie piwnic czy odświeżenie klatki schodowej.

Jeśli budynek jest w kiepskiej kondycji, należy udać się do zarządcy i spytać o planowany remont. Przy okazji warto zasięgnąć informacji odnośnie funduszu remontowego, jakim dysponuje kamienica.

Mieszkańcy kamienicy – najbliżsi sąsiedzi

Styl architektoniczny kamienicy, sposób jej odrestaurowania czy dogodna lokalizacja to istotne czynniki, jednak równie ważna jest atmosfera, którą tworzą lokatorzy. Życie nawet w najpiękniejszej kamienicy może okazać się bardzo trudne, jeśli zamieszkują ją sąsiedzi nieprzestrzegający podstawowych zasad współżycia społecznego.

Z tego też względu warto popytać ludzi mieszkających w okolicy, jak w praktyce wygląda życie codzienne kamienicy – w jakich relacjach są lokatorzy, czy żyją w zgodzie, czy zdarzały się w przeszłości jakieś nieprzyjemne sytuacje. Przeprowadź dogłębny wywiad, aby dowiedzieć się nieco więcej o społeczności, do której zamierzasz w najbliższym czasie dołączyć.

Zobacz też: Mieszkanie typu studio – co to jest i jak je urządzić? Podpowiadamy

Mieszkanie w kamienicy – co sprawdzić przed zakupem?

Kupno mieszkania w starej, zwłaszcza zabytkowej kamienicy powinno być decyzją dogłębnie przemyślaną, a oprócz podstawowych kwestii, trzeba pamiętać także o tych mniej oczywistych sprawach. Chociaż nie od razu przychodzą do głowy, to mają ogromne znaczenie. Jeśli planujesz kupno mieszkania w zabytkowej kamienicy, pamiętaj o sprawdzeniu:

• stanu technicznego mieszkania – mieszkania – czy to w blokach, czy kamienicach – kupuje się albo w wersji do odnowienia, albo do wprowadzenia się. Najdroższe mieszkania w kamienicy to te gruntownie wyremontowane, z wymienioną instalacją elektryczną oraz wodno–kanalizacyjną i zmodernizowanym systemem grzewczym. Najczęściej jednak mieszkania w kamienicach kupuje się do całkowitego remontu, by móc wykończyć je wedle własnego gustu i upodobań. Na oględziny mieszkania warto zabrać ze sobą osobę z wykształceniem budowlanym, która sprawdzi, czy kamienica nie kryje żadnych poważniejszych wad konstrukcyjnych. Jeśli nie masz w gronie najbliższych znajomego budowlańca, to warto na same oględziny wynająć eksperta, który za stosowną opłatą (150–300 zł) pomoże ocenić stan techniczny nieruchomości;

• mediów i kosztów utrzymania mieszkania – miesięczne opłaty za mieszkanie to jedna z kluczowych kwestii, o które warto zapytać już na samym początku. Poproś o szczegółowe zestawienie kosztów utrzymania z uwzględnieniem letnich oraz zimowych miesięcy. Pamiętaj, że okres grzewczy w kamienicach generuje najczęściej spore koszty, zwłaszcza jeśli w mieszkaniu zostało zainstalowane ogrzewanie gazowe lub elektryczne (ogrzewanie miejskie jest tu najkorzystniejszą opcją). Warto prześledzić także, co zawiera się w czynszu – sprawdź opłaty w ramach funduszu remontowego, wywozu nieczystości czy koszt utrzymania budynku;

• stanu prawnego mieszkania – przy każdym kupnie nieruchomości należy sprawdzić jej stan prawny w księdze wieczystej – zwłaszcza jeśli to mieszkanie w prywatnej kamienicy. W przypadku kamienic trzeba zachować szczególną ostrożność, ponieważ mieszkania w starych budynkach często są własnością gminy. Lokatorzy niewykupionych mieszkań nie stanowią wspólnoty mieszkaniowej, dlatego nie uczestniczą w podejmowanych decyzjach;

• zabezpieczenia i udogodnienia w budynku – rzuć okiem na wejście do kamienicy, przede wszystkim na to, czy klatka schodowa jest zamykana, czy do budynku wchodzi się od podwórka, czy z ulicy, czy wejście jest oświetlone i bezpieczne. Sprawdź również, jaka przestrzeń należy do ogólnego użytku lokatorów (wózkownie, rowerownie, suszarnie).

Sprawdź: Cennik usług remontowych – ile kosztuje remont mieszkania?

Mieszkanie w kamienicy – jakie ma zalety?

Do najważniejszych zalet mieszkania w kamienicy można zaliczyć:

• niepowtarzalną i oryginalną architekturę – budynek robi wrażenie nie tylko z zewnątrz, ale również w środku. Już od wejścia na klatkę schodową przenosisz się do zupełnie innego świata;

• sporą powierzchnię – pomieszczenia w mieszkaniach w kamienicy są przeważnie obszerne, dzięki czemu nie ma problemu z zaaranżowaniem go tak, jak chcesz. Wysokie mieszkanie w kamienicy możesz urządzić rewelacyjnie: dobudować antresolę, postawić ogromną kanapę czy zaaranżować je w stylu industrialnym. Wysokie sufity to idealna baza do odtworzenia wnętrza rodem z prawdziwej, starej fabryki!

• zabytkowe elementy – w kamienicach przeszłość nadal żyje! Mury, okna i podłogi widziały niejedną historię, o których dziś słyszy się od dziadków lub czyta się o nich w książkach historycznych. Drewniane parkiety czy żłobienia na ścianach lub wielkich drzwiach to nie lada gratka dla miłośników historii!

Mieszkania w kamienicy są również atrakcyjne pod wynajem – weź to pod uwagę, jeśli rozważasz przeznaczenie mieszkania w przyszłości pod wynajem.

Mieszkanie w kamienicy – jakie są jego wady?

Mieszkanie w kamienicy nie jest jednak pozbawione wad (przynajmniej potencjalnych – nie w każdym budynku będą takie same). To przede wszystkim:

• koszty mieszkania w kamienicy – zwłaszcza w budynku, który dawno nie był remontowany i ma stare instalacje. Pod uwagę musisz wziąć również to, że na ogrzanie wysokiego pomieszczenia potrzeba o wiele więcej ciepła niż w niższych mieszkaniach;

• stan techniczny – kamienice to wiekowe budynki. Pomimo remontów, nawet generalnych, mury są po prostu stare, a tym samym mogą pojawić się różne problemy, jak zawilgocone ściany czy odpadające tynki;

• sąsiedztwo – kamienice często usytuowane są w odludnych miejscach i na osiedlach, które nie cieszą się zbyt dobrą renomą. Z tego powodu zarówno sąsiedzi z mieszkań obok, jak i z okolicznych budynków mogą być nieciekawi. Nie jest to oczywiście żadna reguła, jednak trzeba mieć to na uwadze.

Mieszkanie w kamienicy – czy warto je kupić?

Zastanawiasz się nad tym, czy warto kupić mieszkanie w kamienicy? Śmiało można powiedzieć, że ma to tyle samo zalet, ile wad. Wiele zależy od konkretnego budynku: jeden będzie zadbany i w dobrym stanie, inny będzie zadbany tylko pozornie, a w rzeczywistości będzie miał wiele ukrytych wad i niedogodności.

Jeszcze inny będzie w takim stanie, na jaki wygląda. Kupno mieszkania w kamienicy w opiniach właścicieli takiego lokum jest opłacalne, ale trzeba się do tego dobrze przygotować, by nie trafić na minę.

Mieszkanie w kamienicy czy w bloku – na co się zdecydować?

Co wybrać: mieszkanie w kamienicy czy w bloku? Nie ma na to jednoznacznej odpowiedzi, bo to kwestia indywidualna.

Wiekowe budynki skrywają mieszkania wysokie, przestrzenne i z doskonałym rozkładem, dające niemal nieograniczone możliwości aranżacyjne. To doskonała alternatywa dla ciasnych i wąskich klitek w blokach. Niewątpliwą zaletą kamienic jest trwałość i solidność konstrukcji, które często biją na głowę nowsze budownictwo.

Zanim jednak skusi Cię niepowtarzalna estetyka kamienicy i korzystny układ pomieszczeń, musisz wcześniej ocenić, czy inwestycja w taki rodzaj nieruchomości będzie korzystna. Małe mieszkanie w kamienicy, która jest zaniedbana, nie będzie miało większej przewagi nad mieszkaniem w nowym budownictwie.

Mieszkania w starych kamienicach mają ogromny potencjał, jednak zanim podejmiesz decyzję o zakupie takiego lokum, dobrze to przemyśl. Potencjalnych pułapek jest tyle samo, ile korzyści z zakupu. Przy każdym mieszkaniu musisz wszystko przemyśleć tak samo dokładnie.