Prawnik radzi

Księgi wieczyste – odpowiadamy na 7 najważniejszych pytań

Księgi wieczyste to dokumenty, z którymi na pewno się zetkniesz, jeśli planujesz kupić mieszkanie lub dom. Zanim to zrobisz, wstrzymaj się z podpisaniem umowy oraz wpłaceniem pierwszej raty. Najpierw dokładnie zapoznaj się z księgą wieczystą nieruchomości. Ale czy wiesz, co to za dokument i jak z niego korzystać? W poniższym artykule znajdziesz odpowiedzi na 7 najważniejszych pytań związanych z księgami wieczystymi.

księgi wieczyste

1. Co to jest księga wieczysta?

Konstrukcję, zadania oraz zasady związane z funkcjonowaniem ksiąg wieczystych w polskim systemie prawnym zawiera Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

Zgodnie z treścią zawartych w niej przepisów księga wieczysta to rejestr publiczny prowadzony w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Określa szereg praktycznych informacji, takich jak m.in.:

  • kto jest właścicielem nieruchomości?
  • kto ma prawa do nieruchomości?
  • czy nieruchomość obciążają jakieś ograniczenia, np. hipoteka?

Księgi wieczyste zakłada się dla każdej nowej nieruchomości, a także w przypadku, gdy stare księgi zostały zagubione lub zniszczone. Księga wieczysta jest nierozerwalnie związana z nieruchomością, co oznacza, że zmiana właściciela nie wymaga konieczności tworzenia nowej księgi, a jedynie dokonania korekty informacji w niej zawartych (tj. dokonania nowego wpisu).

W praktyce obowiązek dokonania wpisu do księgi wieczystej dotyczy trzech podmiotów, tj.:

  • dotychczasowego właściciela,
  • nowego właściciela, np. nabywcy,
  • notariusza, np. przy sporządzaniu aktu notarialnego nieruchomości (gdy ustanawia się nowe prawo własności nieruchomości).

W odniesieniu do ksiąg wieczystych funkcjonują trzy zasady, tj.:

  • zasada publicznego dostępu, która umożliwia dokonanie wglądu do księgi wieczystej (zazwyczaj) każdemu zainteresowanemu (w związku z tym nie można powoływać się na nieznajomość informacji widniejących w księdze),
  • zasada domniemania prawdziwości, która zakłada wiążącą fikcję prawną, że wpisy dokonane w księdze są prawdziwe, tzn. zgodne ze stanem prawnym nieruchomości,
  • rękojmia wiary publicznej, która chroni nabywcę nieruchomości w przypadku nabycia jej od osoby figurującej w księdze jako właściciel, podczas gdy faktycznie nim nie jest.

2. Dlaczego księga wieczysta jest taka ważna?

Księga wieczysta stanowi dokument, z którym powinien zapoznać się każdy, kto planuje nabyć nieruchomości. Znajdują się w niej informacje, które mogą potwierdzić lub zaprzeczyć danym uzyskanym od sprzedawcy, np.:

  • powierzchnia nieruchomości, jej adres oraz przeznaczenie,
  • obciążenie nieruchomości prawami osób trzecich, np. hipoteką lub ograniczonymi prawami rzeczowymi,
  • stan właścicielski nieruchomości, czyli kto jest jej właścicielem oraz czy tylko jednemu podmiotowi przysługuje jej własność.

3. Z czego składa się księga wieczysta?

Księga wieczysta składa się z czterech działów numerowanych cyframi rzymskimi (I, II, III i IV), w których zamieszcza się poszczególne wpisy.

  • Dział I pełni typowo informacyjną funkcję, ponieważ informuje o położeniu nieruchomości, jej powierzchni, obecnych na niej zabudowaniach, a także jej przeznaczeniu (sposobie użytkowania).
  • W dziale II znajdują się dane dotyczące kwestii własnościowych nieruchomości, a więc m.in. kto jest jej właścicielem, czy na nieruchomości istnieje współwłasność albo kto ma spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu.
  • Dział III zawiera spis ograniczonych praw rzeczowych istniejących na nieruchomości, a także obciążających ją roszczeń.
  • Natomiast dział IV to miejsce, w którym znajdują się wpisy dotyczące hipotek.
księgi wieczyste - powierzchnia nieruchomości

Obok wpisów w księgach wieczystych mogą znajdować się także wzmianki opatrzone numerkami. Nie należy ich lekceważyć, ponieważ udzielają informacji, że złożono wniosek o zmianę istniejących zapisów w księdze, który jeszcze nie został rozpatrzony. Tym samym w niedługim czasie dane tam zawarte mogą ulec zmianie (lecz nie muszą, w przypadku negatywnego rozpatrzenia wniosku przez sąd).

Przy każdej księdze wieczystej prowadzone są zbiory dokumentów nazywane jej aktami. Zawierają wnioski oraz pisma, na których postawie sąd dokonał poszczególnych wpisów. Jednak w przeciwieństwie do ksiąg wieczystych akta nie są udostępniane każdemu, a jedynie tym podmiotom, które mogą udowodnić swój interes prawny związany z nieruchomością.

4. Gdzie znaleźć tradycyjne a gdzie elektroniczne księgi wieczyste?

Tradycyjnie księgi wieczyste były prowadzone dosłownie w postaci ksiąg. W dobie cyfryzacji dostrzeżono jednak ogromne zalety w przeniesieniu opasłych archiwów do internetu. Dlatego dzisiaj łatwo możemy zapoznać się z informacjami na temat wybranej nieruchomości za pośrednictwem sieci.

Elektroniczne księgi wieczyste są udostępniane na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy wpisać numer księgi w wyznaczonym miejscu i przejść do przeglądania wpisów. Wszystkie nowe księgi wieczyste są zakładane w bazie cyfrowej. Jednak niektóre, najczęściej stare księgi, zwłaszcza te prowadzone przez sądy rejonowe w mniejszych miejscowościach, wciąż funkcjonują w tradycyjnej, papierowej formie.

tradycyjne i elektroniczne księgi wieczyste
Źródło: shutterstock
Tu sprawdzisz, jakie jeszcze formalności wiążą się z zakupem mieszkania >>

5. Jak znaleźć numer księgi wieczystej?

Elektroniczny rejestr ksiąg wieczystych to świetne rozwiązanie, gdy znasz numer konkretnej księgi. Co jednak, gdy Twoje wiadomości ograniczają się jedynie do adresu lub numeru działki?

W tym przypadku istnieją dwa rozwiązania. Numer księgi wieczystej można uzyskać w sposób formalny, tj. drogą urzędniczą albo posiłkując się dostępną w internecie wyszukiwarką.

Droga formalna polega na złożeniu wniosku o pozyskanie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów w Wydziale Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Starostwa Powiatowego. Można także złożyć wniosek o pozyskanie numeru księgi wieczystej w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości.

Wadą formalnych sposobów ustalenia numeru księgi wieczystej jest jednak konieczność wykazania interesu prawnego. A to, czy interes zostanie oceniony jako wystarczający, jest uznaniową decyzją urzędnika. W tym przypadku jesteś więc zdany na jego wolę.

Druga metoda polega na skorzystaniu z wyszukiwarki dostępnej na stronie internetowej ksiegiwieczyste.pl, która odszuka pożądaną księgę wieczystą po numerze działki albo jej adresie. Ta metoda wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty, ale przyspiesza proces ustalania numeru księgi.

Określenie numeru księgi wieczystej pozwoli Ci także uporać się z pytaniem, jak znaleźć właściciela działki, ponieważ dział I księgi wieczystej zawiera informacje m.in. o jej właścicielach.

6. Jak uzyskać odpis z księgi wieczystej?

Jeśli potrzebujesz odpisu, wyciągu albo zaświadczenia z księgi wieczystej, masz dwie możliwości:

  1. uzyskać potrzebne dokumenty bezpośrednio w centrali albo oddziale Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (CIKW) lub listownie,
  2. uzyskać dokumenty drogą internetową.

Pierwsza metoda wymaga pobrania oraz wypełnienia wniosku o wydanie odpisu, wyciągu albo zaświadczenia z księgi wieczystej (można go także dostać w Centrali oraz oddziałach CIKW). Do wniosku należy załączyć dowód potwierdzający dokonanie opłaty za wydanie dokumentu i taki plik złożyć w Centrali lub oddziałach CIKW albo przesłać pocztą.

Droga internetowa odbywa się za pośrednictwem strony Ministerstwa Sprawiedliwości. Należy wybrać usługę „składanie wniosków o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych”, wpisać numer księgi wieczystej oraz wybrać rodzaj pożądanego dokumentu (odpis zwykły, odpis zupełny, wyciąg lub zaświadczenie), a także sposób jego dostarczenia. Na koniec należy dokonać opłaty. Ceny za odpis różnią się w zależności od rodzaju dokumentu oraz wyboru metody jego dostarczenia.

Jeśli składasz wniosek przez internet oraz wybierasz opcję samodzielnego wydrukowania dokumentu, zapłacisz:

  • za odpis zwykły księgi wieczystej — 20 zł,
  • za odpis zupełny księgi wieczystej — 50 zł,
  • za wyciąg z księgi wieczystej: z jednego działu księgi wieczystej — 5 zł, z dwóch działów — 10 zł, z trzech działów — 15 zł, z czterech działów — 20 zł,
  • za zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej — 5 zł.

Natomiast jeśli składasz wniosek internetowo, w Centrali albo oddziale CIKW lub listownie i wybierasz opcję przesłania dokumentu pocztą, zapłacisz:

  • za odpis zwykły księgi wieczystej — 30 zł,
  • za odpis zupełny księgi wieczystej — 60 zł,
  • za wyciąg z księgi wieczystej: z jednego działu — 15 zł, z dwóch działów — 20 zł, z trzech działów — 25 zł, z czterech działów — 30 zł,
  • za zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej — 10 zł.

Dokument jest wydawany natychmiast w przypadku złożenia wniosku w Centrali lub oddziałach CIKW albo przez internet, a w terminie do 30 dni w przypadku wysłania wniosku listownie.

księgi wieczyste

7. Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?

Opłaty pobierane za wpis do księgi wieczystej mają charakter stałych opłat sądowych, w związku z czym zostały uregulowane w Ustawie z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Ustawa dzieli opłaty za dokonanie wpisu do księgi wieczystej na trzy grupy, w zależności od charakteru wpisów.

  1. Pierwsza grupa to opłaty w wysokości 200 złotych, które są pobierane za wpisy dotyczące:
  • własności,
  • użytkowania wieczystego,
  • ograniczonych praw rzeczowych.

Jednak gdy wpis dotyczy tylko udziału w prawie (np. współwłasności), pobiera się opłatę proporcjonalną do wielkości udziału.

  1. Druga grupa to opłaty w wysokości 150 złotych, które są pobierane za wpisy dotyczące:
  • własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku, zniesienia współwłasności,
  • własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które nabyto w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami,
  • własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha,
  • prawa lub praw osobistych i roszczeń,
  • zmiany lub zmian treści praw rzeczowych.
  1. Trzecia grupa to opłaty w wysokości 100 złotych, które są pobierane za wpisy dotyczące:
  • założenia księgi wieczystej,
  • połączenia nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona,
  • odłączenia nieruchomości lub jej części,
  • sprostowania działu I-O (czyli poddziału działu I, który zawiera informacje o oznaczeniu nieruchomości),
  • ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Prawnik z pisarskim zacięciem. Na co dzień zajmuje się redakcją specjalistycznych artykułów prawniczych poruszających zagadnienia prawa budowlanego oraz jego innych gałęzi. W pracy skupia się na czytelniku, przekładając skomplikowane zasady polskiego ustawodawstwa na prosty i czytelny język. Łączy wiedzę oraz doświadczenie wyciągnięte z pracy w kancelariach prawnych ze stale rozwijanym warsztatem pisarskim oraz wiedzą na temat tworzenia treści w internecie.

Data publikacji: ostatnia modyfikacja:

Mogą Cię zainteresować
Inne artykuły w kategorii Porady
Zobacz więcej artykułów w kategorii Porady
Komentarze
Jest nowelizacja ustawy. Nie ma już opłat w wysokości 60 zł
  • Dodano 5 dni temu
Księga wieczysta
  • Dodano 5 dni temu

Zobacz więcej produktów