Prawnik radzi: zmiany w opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości

Wraz z początkiem nowego roku weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wprowadziły one istotne zmiany w opodatkowaniu dochodów ze sprzedaży lub innych form zbycia nieruchomości. Do tej pory podatnicy musieli czekać 5 lat od nabycia nieruchomości, by móc wyłączyć ją ze swojego majątku bez obowiązku zapłaty podatku. Jak ich sytuacja zmieni się w bieżącym roku?

Opodatkowanie zbycia nieruchomości na starych zasadach

Według starych przepisów ustawy o podatku dochodowym zbycie nieruchomości (najczęściej sprzedaż albo zamiana) przed upływem 5 lat od momentu jego nabycia (liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym to nabycie nastąpiło) wiązało się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19%.

Jedynym zwolnieniem od tego obowiązku była tzw. ulga mieszkaniowa. Do końca 2018 r. zbywca mógł uniknąć zapłaty podatku, jeśli w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, przeznaczył uzyskane z tego tytułu środki na realizację własnych celów mieszkaniowych. Jeśli się to nie udało, musiał skorygować swoje zeznanie podatkowe i uzupełnić je o zaległy podatek wraz z odsetkami.

Wydłużenie okresu ulgi mieszkaniowej

Nowelizacja wprowadziła w tym zakresie nieznaczną korektę, która pozytywnie wpływa na sytuację podatnika. Od 2019 r. okres zużycia środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości uległ wydłużeniu z 2 do 3 lat. Sprzedawca zyskuje więc dodatkowy rok na wydanie uzyskanej kwoty na własne cele mieszkaniowe, co ma mu pomóc w uniknięciu konieczności zapłaty podatku i naliczanych od niego odsetek.

Wydatki na cele mieszkaniowe do tej pory obejmowały m.in.:

• Nabycie mieszkania lub domu (jego części lub udziału) albo nieruchomości pod jego budowę,
• Wydatki poniesione na spłatę kredytu zaciągniętego w celu nabycia nieruchomości,
• Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Od 2019 r. katalog ten rozszerzył się także o wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont, a także adaptację własnego budynku, jego części albo lokalu.

Zmiany dotyczą także odziedziczonych nieruchomości

Chodzi przede wszystkim o nowe zasady naliczania 5-letniego okresu istnienia obowiązku zapłaty podatku od zbycia nieruchomości. Do tej pory termin liczono od końca roku kalendarzowego nabycia spadku. Obecnie ma to być data nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę.

Nowe przepisy korzystnie wpływają na sytuację podatnika, ponieważ minimalizują ryzyko zaistnienia obowiązku podatkowego. W najlepszym wypadku podatnik nie będzie musiał zapłacić nic, jeśli 5-letni termin upłynie jeszcze przed śmiercią spadkodawcy. Jeśli natomiast spadkodawca posiadał nieruchomość przez krótszy okres, czas ten także wlicza się do 5-letniego terminu. W praktyce oznacza to, że jeśli spadkodawca posiadał nieruchomość przez 3 lata do swojej śmierci, spadkobierca będzie musiał odczekać jedynie 2 lata, by móc ją zbyć bez obowiązku zapłaty podatku. Ponadto nabywca może wliczyć do kosztów uzyskania przychodów nakłady na nieruchomość poczynione przez spadkodawcę, a więc m.in. koszty wybudowania domu, remontu, nabycia nieruchomości, ale także długi i ciężary spadkowe. Warunkiem jest rzetelne udokumentowanie dokonanych wydatków. Co więcej, spadkobierca może wliczyć w koszty ciężary związane z nieruchomością, poniesione zarówno przed, jak i po uzyskaniu przychodu.

Zyskają także rozwodnicy i wdowcy

Analogiczne zasady optymalizacji terminu istnienia obowiązku podatkowego zostały przeniesione na grunt stosunków między rozwiedzionymi małżonkami. W tym przypadku termin naliczania 5-letniego okresu również rozpoczyna się w momencie końca roku kalendarzowego nabycia nieruchomości, a nie – jak do tej pory– podziału wspólnego majątku.

Ta sama zasada dotyczy nieruchomości wchodzącej w skład wspólnego majątku w sytuacji, gdy jeden z małżonków zmarł. Wdowa lub wdowiec nie liczą 5-letniego terminu od ustania wspólności majątkowej, ale od nabycia nieruchomości. W większości przypadków obędzie się więc bez konieczności zapłaty podatku po rozwodzie lub śmierci współmałżonka.

Kogo obejmą nowe przepisy?

Znowelizowane przepisy dotyczą wszystkich przypadków zbycia nieruchomości po 1 stycznia 2019 r. Nie ma więc znaczenia, czy przedmiot transakcji został odziedziczony lub nabyty w inny sposób jeszcze za czasów obowiązywania poprzednich reguł. Liczy się to, czy nieruchomość została zbyta w 2019 r.

Podsumowanie

Nowe przepisy opodatkowania zbycia nieruchomości pozytywnie zmieniają sytuację wielu podatników. Na szczególną aprobatę zasługuje uregulowanie kwestii zbycia dziedziczonych nieruchomości, które częściej zostają przeznaczane na sprzedaż niż użytkowane przez spadkobierców. Dzięki zmianie terminu naliczania 5-letniego okresu istnienia obowiązku podatkowego duża część spadkobierców będzie mogła skutecznie zbyć nieruchomość bez obawy o pomniejszenie dochodu przez podatek. Podatnicy ucieszą się także z możliwości wliczenia w koszty uzyskania przychodu wydatków poczynionych na nieruchomość przez spadkodawcę.