Umowa rezerwacyjna mieszkania – wszystko, co musisz wiedzieć

Umowa rezerwacyjna mieszkania zapewnia możliwość zakupu lokalu przed innymi zainteresowanymi. To dobre rozwiązanie, jeśli jesteś zdecydowany kupić daną nieruchomość, ale z jakichś przyczyn nie możesz tego jeszcze zrobić. Na czym dokładnie polega umowa rezerwacyjna i jakie możliwości oferuje? Wyjaśniamy.

Na czym polega umowa rezerwacyjna mieszkania?

Umowa rezerwacyjna kupna mieszkania ma jeden podstawowy cel – wyrazić chęć nabycia lokalu. Zazwyczaj poprzedza podpisanie bardziej sformalizowanej umowy przedwstępnej zakupu mieszkania lub umowy deweloperskiej. Polskie prawo nie określa precyzyjnie treści umowy rezerwacyjnej, opierając jej konstrukcję na zasadzie swobody kontraktowania.

Umowę rezerwacyjną podpisuje się przed nabyciem mieszkania:

• z rynku pierwotnego – gdy lokal jest jeszcze niewykończony (w surowym stanie) lub gdy nie został jeszcze zbudowany,
• z rynku wtórnego – gdy lokal jest już gotowy do użytku.

W zdecydowanej większości przypadków umowy rezerwacyjne podpisuje się przed zakupem lokalu z rynku pierwotnego. Kupujący zazwyczaj podpisują taką umowę z deweloperem mieszkania lub całego osiedla po to, by zarezerwować je dla siebie. Umowę rezerwacyjną na rynku wtórnym podpisuje się głównie w przypadku szczególnie atrakcyjnych nieruchomości, położonych w dobrej lokalizacji i oferowanych w przystępnej cenie.

Typy umów rezerwacyjnych

W praktyce wyróżnia się dwa typy umów rezerwacyjnych:

• umowę rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej, która jest formalnym wstępem do zawarcia kolejnej umowy (np. przedwstępnej) i na podstawie której strony mogą dochodzić roszczeń za niewykonanie wzajemnych zobowiązań,

• umowę rezerwacyjną bez elementów umowy przedwstępnej, w której kupujący deklaruje chęć kupna mieszkania, ale za złamanie deklaracji nie ponosi konsekwencji (choć może stracić wpłaconą wcześniej zaliczkę).

Umowa rezerwacyjna mieszkania – wzór

Ze względu na brak prawnego uregulowania umowy rezerwacyjnej nie istnieje jej jeden wiążący wzór. Warto jednak zawrzeć w niej możliwie szerokie prawa i obowiązki oraz dane stron, by dobrze zabezpieczyć własny interes. Umowa rezerwacyjna powinna zawierać w szczególności:

• dane pozwalające zidentyfikować strony, w tym serię i numer dowodu osobistego,
• szczegóły transakcji, w tym dane charakteryzujące lokal,
• czas trwania rezerwacji i sposób jego liczenia,
• cenę nieruchomości oraz kwotę opłaty rezerwacyjnej lub zadatku,
• termin zawarcia umowy deweloperskiej,
• oświadczenie właściciela o stanie prawnym lokalu,
• datę i miejsce zawarcia umowy.

Umowa rezerwacyjna a deweloperska

Umowa rezerwacyjna to kontrakt, na mocy którego deweloper zobowiązuje się nie oferować danego mieszkania innym zainteresowanym w zamian za ustaloną przez strony kwotę.

Umowa deweloperska to następny etap w procesie nabywania mieszkania, który następuje po umowie rezerwacyjnej. Jest bardziej sformalizowana, ponieważ została uregulowana w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Art. 3 ust. 5 tej ustawy stanowi, że na podstawie umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się ustanowić lub przenieść na rzecz nabywcy lokalu prawo własności po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Nabywca zobowiązuje się zaś do uiszczenia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera i na poczet tego prawa.

Umowa deweloperska jest więc czymś pośrednim pomiędzy umową rezerwacyjną a umową rozporządzającą. Nie przenosi prawa własności nieruchomości na nabywcę, ale daje mu gwarancję, że deweloper przeniesie na niego to prawo po zakończeniu procesu deweloperskiego.

Umowa rezerwacyjna a kredyt

Zakup mieszkania często wiąże się z zaciągnięciem kredytu. Banki jednak nie zawsze chętnie ich udzielają, np. z powodu historii kredytowej ubiegającego się, zatrudnienia w branży o podwyższonym ryzyku albo niespełnienia wszystkich wymagań formalnych.

Podpisanie umowy rezerwacyjnej mieszkania może istotnie zwiększyć szansę nabywcy na uzyskanie kredytu, w tym kredytu hipotecznego. Taka umowa musi jednak zawierać wszelkie niezbędne informacje, takie jak cena mieszkania oraz dane jego właściciela (czyli najlepiej być umową rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej).

Niewykonanie umowy rezerwacyjnej

Jedyną konsekwencją niewykonania umowy rezerwacyjnej mieszkania jest możliwość dochodzenia kwoty opłaty rezerwacyjnej lub zadatku (albo odpowiednio powiększonych tych kwot – zgodnie z umownymi ustaleniami) przez stronę poszkodowaną. W przypadku umów rezerwacyjnych z elementami umowy przedwstępnej poszkodowany może także dochodzić odszkodowania przed sądem z tytułu niewykonania umowy. Wówczas musi jednak wskazać powstałą szkodę oraz udowodnić jej związek z niewykonaniem umowy.

Zwrot zaliczki od dewelopera

Jednym z głównych postanowień umowy rezerwacyjnej mieszkania jest ustalenie kwoty, jaką właściciel lokalu otrzyma w zamian za rezerwację lokalu dla kupującego. Taka kwota może przybrać formę:

• opłaty rezerwacyjnej, zaliczki lub kaucji – zazwyczaj przepada na korzyść właściciela mieszkania, gdy nabywca zrezygnuje z kupna lokalu oraz na korzyść nabywcy, gdy umowa nie zostanie zrealizowana z przyczyn leżących po stronie właściciela mieszkania,
• zadatku – forma uregulowana w Kodeksie cywilnym, która zakłada zwrot dwukrotności zapłaconej kwoty na rzecz jednej ze stron w razie niewykonania umowy przez drugą z nich.

Dla właściciela mieszkania opłata rezerwacyjna lub zadatek są dowodem, że nabywca jest rzeczywiście zainteresowany kupnem lokalu. Zazwyczaj jest to kwota stanowiąca równowartość kilku procent ceny mieszkania.

Umowa rezerwacyjna wynajmu mieszkania

Umowa rezerwacyjna może także dotyczyć wynajmu lub najmu mieszkania. Konstrukcja jest w tym przypadku taka sama, z tym że strony zobowiązują się do najmu albo wynajęcia lokalu w przyszłości. W tym przypadku obowiązuje także opłata rezerwacyjna lub zadatek, które zazwyczaj wynoszą równowartość jednego czynszu. Inicjatywa podpisania umowy rezerwacyjnej wynajmu mieszkania najczęściej wychodzi od jego właściciela. Chce on potwierdzić w ten sposób zawarcie umowy najmu w przyszłości i zabezpieczyć się przed konsekwencjami rozmyślenia się przyszłego najemcy.

Więcej na ten temat znajdziesz w artykule Wynajem mieszkania krok po kroku – porady dla najemcy

Umowa rezerwacyjna domu w zabudowie bliźniaczej

Przedmiotem umowy rezerwacyjnej może być zarówno mieszkanie, dom wolnostojący, jak i dom w zabudowie bliźniaczej. Właściciel powinien jednak legitymować się wszelkimi uprawnieniami do rozporządzania częścią budynku, która stanowi przedmiot umowy rezerwacyjnej.

Zakup mieszkania to inwestycja, która angażuje poważne środki finansowe. Dlatego praktyka rynkowa wykształciła umowę rezerwacyjną mieszkania, która ma zwiększyć prawdopodobieństwo zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Dzięki umowie rezerwacyjnej masz gwarancję, że mieszkanie nie zostanie sprzedane przez okres wskazany w umowie.