Stan deweloperski mieszkania i domu – co oznacza i co warto wiedzieć?

Stan deweloperski to pojęcie, z którym spotkał się każdy, kto planuje zakup nieruchomości. Chociaż określenie to funkcjonuje w Polsce już od około trzech dekad, nadal bywa niezrozumiałe dla tych, którzy mają niewiele wspólnego z branżą budowlaną. Czym jest stan deweloperski mieszkania? Jaki zakres prac budowlanych i wykończeniowych obejmuje? Czym różni się od stanu surowego budynku czy domu lub mieszkania wykonanego pod klucz? Ile kosztuje wykończenie stanu deweloperskiego domu? Odpowiadamy na najczęstsze pytania dotyczące stanu deweloperskiego.

Spis treści:

Stan deweloperski – co to znaczy?

Stan deweloperski a stan surowy – czym się różnią?

Stan deweloperski a stan pod klucz – co oznaczają?

Stan deweloperski domu – co obejmuje?

Stan deweloperski mieszkania – co wchodzi w jego skład?

Stan deweloperski – jakie prace trzeba jeszcze wykonać?

Stan deweloperski – ile kosztuje wykończenie domu i mieszkania w stanie deweloperskim?

Stan deweloperski domu lub mieszkania – na co zwrócić uwagę przy zakupie?

Stan deweloperski mieszkania i domu – zalety i wady

Stan deweloperski – co to znaczy?

Co to jest stan deweloperski? Definicja tego pojęcia do tej pory nie została jednoznacznie określona. Żadne polskie przepisy nie regulują, jaki zakres prac budowlanych czy wykończeniowych powinien on obejmować. Można przyjąć jedynie, że jest to umowne pojęcie określające pośredni etap wykończenia nieruchomości pomiędzy stanem surowym zamkniętym a stanem pod klucz.

Kupujesz mieszkanie w stanie deweloperskim, czyli jakim? W nieruchomościach w stanie deweloperskim prace doprowadzone są do momentu, w którym można rozpocząć wykańczanie wnętrz. Najczęściej oznacza to po prostu, że w lokalu rozprowadzone są wszystkie media oraz centralne ogrzewanie, wykonane są wylewki na podłodze oraz tynki na ścianach, a także wstawione są parapety zewnętrzne i wewnętrzne. Dodatkowo budynek ma gotową elewację, zagospodarowany teren, zainstalowane włączniki i gniazdka elektryczne (rzadziej gniazda telefoniczne i telewizyjne) oraz zrobione niezbędne przyłącza.

Czasami zdarza się, że deweloperzy oferują tzw. stan deweloperski podwyższony i poszerzają zakres prac np. o montaż drzwi wewnętrznych czy rolet zewnętrznych. Aby mieć pewność, jakie prace zostaną wykonane, jakiej jakości zostaną użyte materiały, a także które zadania trzeba będzie zrealizować we własnym zakresie, należy dokładnie zapoznać się z zapisami umowy podpisywanej z deweloperem.

Zobacz też: Umowa rezerwacyjna mieszkania – wszystko, co musisz wiedzieć

Stan deweloperski a stan surowy – czym się różnią?

Zastanawiasz się, jakie różnicę są między stanem surowym zamkniętym a stanem deweloperskim? Podczas budowy wyróżnić można kilka istotnych etapów. Stan surowy obejmuje wykonanie fundamentów, ścian zewnętrznych i działowych, stropów, schodów betonowych oraz kanałów kominowych.

O stanie surowym otwartym mówi się wtedy, gdy dom zostaje wzbogacony dodatkowo o więźbę dachową oraz pokrycie, np. dachówkę, papę czy blachodachówkę. Stan surowy zamknięty dotyczy natomiast budynków zabezpieczonych przed wpływem działania czynników atmosferycznych poprzez wstawienie okien oraz drzwi zewnętrznych. Budynek w stanie surowym zamkniętym wymaga jeszcze dużych nakładów pracy, czasu i finansów, zanim możliwe będzie jego zamieszkanie.

Mieszkanie czy dom w stanie deweloperskim zamkniętym, dzięki wykonaniu m.in. instalacji wewnętrznych, tynków czy wylewek, ocieplenia budynku, zagospodarowania terenu, gotowy jest natomiast na wykończenie według indywidualnego pomysłu kupującego nieruchomość. Żeby wprowadzić się do własnego lokum, wymagane jest mniej środków i czasu niż w przypadku stanu surowego zamkniętego, który nie obejmuje żadnych elementów tzw. wykończeniówki.

Stan deweloperski a stan pod klucz – co oznaczają?

Spotkałeś się z określeniem stan pod klucz? Co to znaczy? Jakie różnice są między stanem deweloperskim a tym pod klucz? Wykończenie domu czy mieszkania pod klucz oznacza mniej więcej to, że lokal przygotowany zostanie przez inwestora do takiego stanu, aby – po kupieniu mebli – możliwe było bezpośrednie wprowadzenie się.

Kupujący dom czy mieszkanie pod klucz z rynku pierwotnego otrzyma nieruchomość gotową do zamieszkania, bez konieczności przeprowadzania prac wykończeniowych. Rozwiązanie to jest jednak droższe niż kupno domu lub mieszkania w stanie deweloperskim, a dodatkowo wiąże się z brakiem możliwości samodzielnego decydowania o sposobie zaaranżowania nieruchomości (tj. wyboru kolorów ścian, pokryć podłogowych czy ściennych).

Na co mogą liczyć osoby kupujące lokal pod klucz? Deweloper zadba o to, aby w pomieszczeniach były ułożone podłogi (przeważnie średniej klasy panele i płytki), pomalowane ściany (najczęściej w neutralne kolory) oraz zainstalowane sprzęty AGD i sprzęty tzw. sanitarne (np. wanna, brodzik, umywalka, sedes). Szczegółowy zakres prac, do których zobowiązuje się deweloper, należy sprawdzić w umowie przed jej podpisaniem.

Stan deweloperski domu – co obejmuje?

Znalazłeś ciekawe ogłoszenie o sprzedaży domu w stanie deweloperskim? Co to znaczy i czego możesz spodziewać się po takim budynku? Prace inwestora polegają na wykonaniu instalacji wewnętrznych, tynków, wylewek, parapetów wewnętrznych, zamontowaniu barierek na balkonach, włączników oraz gniazdek elektrycznych, grzejników i drzwi zewnętrznych.

W umowie mogą znaleźć się również zapewnienia o wykonaniu innych prac wykończeniowych. Przeważnie dotyczą one wykonania schodów wewnętrznych i zewnętrznych (wylewnych), ocieplenia poddasza mieszkalnego i wykonania zabudowy z płyt gipsowo-kartonowych, a także ocieplenia i wykończenia elewacji budynku.

W przypadku stanu deweloperskiego domu jednorodzinnego wśród podstawowych zadań firmy czy osoby oferującej nieruchomość na sprzedaż jest także montaż podbitki dachowej i rynien, zagospodarowanie drogi dojazdowej oraz terenu wokół nieruchomości i stworzenie miejsc parkingowych dla konkretnych lokali mieszkalnych.

W przypadku standardu deweloperskiego podwyższonego może zdarzyć się, że dom będzie ogrodzony, a przynależący do niego ogródek wyrównany, uporządkowany (tzn. trawnik będzie wysiany). Informacje, czy elementy te zostaną wykonane przez dewelopera, wymagają jednak dokładnego sprawdzenia w umowie. Ze względu na wysokie koszty często są one bowiem pomijane przez inwestorów.

Stan deweloperski mieszkania – co wchodzi w jego skład?

Jak wygląda mieszkanie w stanie deweloperskim? Kupując mieszkanie w stanie deweloperskim, możesz spodziewać się, że będzie ono przygotowane do rozpoczęcia wykańczania wnętrz. Większość deweloperów oferuje na tym etapie lokal z:

• instalacjami: wodno-kanalizacyjną, wentylacyjną, elektryczną i gazową (o ile jest taka konieczność)

• betonowymi wylewkami na podłodze,

• tynkami na ścianach i sufitach (w lokalach deweloperskich, w zależności od oferowanego przez inwestora standardu, ściany i sufity są najczęściej pokryte samym tynkiem, tynkiem i gładź gipsową lub tynkiem, gładzią, gruntem, a nawet jedną warstwą białej farby),

Stan deweloperski mieszkania obejmuje również montaż grzejników, drzwi zewnętrznych, parapetów wewnętrznych oraz balustrad na balkonach o parametrach zgodnych z wytycznymi z umowy. Często deweloperzy w standardzie oferują również wykonanie posadzki na balkonie (np. ułożenie płytek), a także zainstalowanie domofonu, o ile jest on przewidziany w całym budynku mieszkalnym. Osoby kupujące mieszkanie od dewelopera nie muszą martwić także o porządek wokół budynku, wykonanie miejsc parkingowych czy wiat śmietnikowych, a także o wykończenie klatki schodowej – zadania te leżą bowiem w gestii inwestora.

Sprawdź również: Co na ścianę w salonie? 15 pomysłów na wykończenie ściany w salonie

Stan deweloperski – jakie prace trzeba jeszcze wykonać?

Kupiłeś mieszkanie w stanie deweloperskim i co dalej? Jak wykończyć mieszkanie w stanie deweloperskim? Niezbędne jest przygotowanie ścian do użytkowania, to znaczy wykonanie gładzi (o ile nie jest to oferowane w ramach umowy z deweloperem), zagruntowanie i pomalowanie, wykończenie płytkami, tynkiem ozdobnym czy tapetą. Przed przystąpieniem do prac wykończeniowych sprawdź, czy będzie Ci odpowiadać zaproponowane przez dewelopera rozmieszczenie grzejników, podejść wody czy włączników i gniazdek elektrycznych oraz rozmieszczenie oświetlenia.

W przypadku podłóg w nieruchomościach w stanie deweloperskim konieczne jest ułożenie posadzek np. z płytek, paneli lub desek podłogowych. Pamiętać należy także o wstawieniu drzwi wewnętrznych i wykonaniu tzw. białego montażu w łazience (tj. podłączeniu armatury, umywalki, wanny lub brodzika, sedesu i bidetu) oraz kuchni (montaż armatury). Ostatnim etapem wykończenia stanu deweloperskiego jest urządzanie mieszkania, czyli zainstalowanie sprzętów AGD oraz wstawienie mebli – szaf, łóżka, kanapy czy stołu.

Stan deweloperski – ile kosztuje wykończenie domu i mieszkania w stanie deweloperskim?

Wykończenie nieruchomości w stanie deweloperskim to zamiana pustych ścian w wygodne i przytulne miejsce do życia. Ile kosztuje taka przemiana stanu deweloperskiego? Cena za m² zależy od wielu czynników.

Mieszkanie w stanie deweloperskim – koszt wykończenia

Ile kosztuje wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim? Koszt wykończenia według szacunków z ostatnich lat powinien wynosić średnio ok. 1000 złotych na m². Biorąc jednak pod uwagę, że ceny idą w górę, warto nastawić się na wyższą kwotę i założyć ok. 1500 zł/m². Kwota ta jest orientacyjna, wiele zależy od tego, jakie materiały wykończeniowe wybierzesz, jakie meble kupisz i jakie będą aktualne ceny robocizny.

Dom w stanie deweloperskim – ile kosztuje wykończenie?

Ile kosztuje wykończenie domu w stanie deweloperskim? Cena za m² w 2022 roku może być w tym przypadku wyższa niż wspomniane wyżej 1000-1500 zł. W przypadku wykańczania domu dochodzą również często dodatkowe elementy, które generują kolejne koszty, np. wykonanie lub wykończenie schodów.

Przeczytaj też: Cennik usług remontowych – ile kosztuje remont mieszkania?

Stan deweloperski domu lub mieszkania – na co zwrócić uwagę przy zakupie?

Zakup nieruchomości to ogromna inwestycja. Zanim podpiszesz akt notarialny, upewnij się, czy mieszkanie lub dom na pewno spełnia Twoje oczekiwania. Na co zwrócić uwagę, kupując mieszkanie w stanie deweloperskim?

• Drzwi wejściowe. Upewnij się, że zamontowane przez dewelopera drzwi wejściowe mają właściwości antywłamaniowe oraz odpowiednie parametry termoizolacyjne.

• Instalacje. Większość deweloperów na etapie budowania mieszkania czy domu w stanie deweloperskim umożliwia zmianę umiejscowienia odpływów, gniazdek, grzejników i innych kluczowych miejsc w lokalu. Najlepiej już wtedy zastanowić się, jakie będzie umiejscowienie mebli, gdzie będzie stała kanapa w salonie, a gdzie łóżko) w sypialni, by odpowiednio dostosować rozprowadzenie prądu.

• Ogrzewanie. Zorientuj się, czy mieszkania podłączone jest do sieci miejskiej, czy jest wyposażone w osobny piec, np. gazowy.

• Usytuowanie lokum. Sprawdź, na którą stronę wychodzą okna w salonie, a na którą w sypialni. Jeśli kupujesz mieszkanie, zwróć również uwagę na usytuowanie mieszkania w całym budynku. Kupując mieszkanie skrajne, będziesz mniej narażony na hałas dobiegający z sąsiednich mieszkań. Środkowe mieszkania są często cieplejsze, ze względu na to, że są umieszczone między innymi ogrzewanymi mieszkaniami.

Przeczytaj również: Koszt remontu łazienki – ile kosztuje remont łazienki?

Stan deweloperski mieszkania i domu – zalety i wady

Zalety kupna mieszkania lub domu w stanie deweloperskim

• dowolność w aranżacji wnętrza i dysponowaniu budżetem,

• możliwość wykończenia wnętrza we własnym zakresie lub z pomocą kogoś z rodziny,

• często możliwość zmiany ułożenia ścian lub instalacji na etapie budowy,

• niższy koszt zakupu niż mieszkania wykończonego pod klucz.

Wady kupna mieszkania lub domu w stanie deweloperskim

• konieczność poświęcenia czasu na wykończenie mieszkania,

• brak możliwości wprowadzenia się tuż po zakupie, co może powodować konieczność jednoczesnego płacenia raty kredytu i opłat za wynajmowane w czasie remontu mieszkanie,

• konieczność nadzorowania i sprawdzania ekip budowlanych,

• koszty wykończenia, które bardzo często przerastają założony na początku budżet.

Czy mieszkanie w stanie deweloperskim to rozwiązanie dla Ciebie? Jeśli wolisz urządzić w swoje mieszkanie w 100% po swojemu, ale nie chcesz kupować nieruchomości w stanie surowym, stan deweloperski będzie dobrym wyborem. Planując wykończenie swojego wymarzonego lokum, pamiętaj, by dokładnie spisać wszystkie zakładane koszty. Do kwoty, którą uzyskasz, dodaj 10, a nawet 20% – o tyle zazwyczaj zwiększają się faktyczne wydatki w stosunku do zaplanowanego budżetu.