Budowa domu: od czego zacząć? Formalności krok po kroku

Budowa domu to długotrwały i wieloetapowy proces, który wiąże się nie tylko z wysokimi kosztami, ale także wieloma formalnościami urzędowymi. O czym należy pamiętać podczas kupna działki? Na co zwrócić uwagę, przy wyborze projektu budowlanego? Ile trwają formalności przed budową domu? Jakie formalności związane z budową domu obowiązują w 2018 roku? Podpowiadamy, jakie dokumenty należy zgromadzić i gdzie je dostarczyć, aby zgodnie z prawem rozpocząć budowę wymarzonego domu.

Krok 1. Sprawdzenie statusu działki

Od wyboru konkretnej działki budowlanej zależy, jaki typ budynku będzie można na niej wybudować. Zakup gruntu powinien więc być decyzją przemyślaną i poprzedzoną wnikliwą analizą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub – w sytuacji gdy nie jest on uchwalony dla konkretnego terenu – decyzji o warunkach zabudowy.

Jedną z pierwszych formalności związanych z budową domu powinno być zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Znajdziemy w nim informacje o przeznaczeniu użytkowym działki, czyli – mówiąc prościej – jaki ma ona charakter (budowlany czy rolny), a także jaki budynek można postawić na dany terenie. W dokumencie tym szczegółowo są określone nie tylko typ zabudowy, ale także takie parametry jak minimalna powierzchnia działki budowlanej czy linia zabudowy, czyli odległość ściany frontowej budynku mieszkalnego od drogi. Znajdują się w nim także informacje na temat gabarytów, kształtu czy wyglądu planowanego obiektu (np. kąt nachylenia dachu, materiał pokrycia dachu, kolor elewacji). Z MPZP można się również dowiedzieć o wyłączeniu konkretnych gruntów, np. z powodów środowiskowych, spod zabudowy mieszkalnej. Wniosek o wypis z planu zagospodarowania przestrzennego składa się w wydziale architektury urzędu gminy lub urzędu miasta. Dokumenty powinny być gotowe do odbioru w terminie od 7 do 30 dni. Podstawowe informacje dotyczące przeznaczenia gruntu, o ile są wprowadzone do systemu komputerowego, można sprawdzić również w internecie na stronie www.geoportal.pl.

Na terenie, który nie jest objęty aktualnym MPZP, warto ubiegać się o równorzędną z nim decyzję o warunkach zabudowy (w skrócie określaną jako WZ). Z dokumentu tego można dowiedzieć się m.in. jakie warunki muszą być spełnione, aby można było na wybranym gruncie wybudować dom. Tak samo jak w przypadku MPZP określone są w nim także szczegółowe informacje dotyczące wyglądu zewnętrznego budynku, np. wysokość kalenicy, kąt nachylenia dachu, kolorystyka elewacji. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy adresuje się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta i składa się osobiście lub listownie w wydziale architektury urzędy gminy lub urzędu miasta. Niezbędne załączniki to m.in. kopia mapy zasadniczej z zaznaczonym obrysem działki, opisowe i graficzne określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy, a także dokumenty potwierdzające możliwość uzbrojenia terenu dla zamierzenia budowlanego. Warto wiedzieć, że o decyzję o warunkach zabudowy ubiegać może się nie tylko właściciel nieruchomości, ale także każda osoba postronna zainteresowana inwestowaniem na tym gruncie. Czas oczekiwania na dokument wynosić powinien maksymalnie 60 dni.


Pamiętaj! Po uzyskaniu wglądu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy warto zwrócić uwagę nie tylko na informacje dotyczące interesującej nas działki, ale także sąsiadujących z nią gruntów. Może się bowiem okazać, że planowane są tam takie inwestycje jak drogi, zakłady przemysłowe czy sklepy wielkopowierzchniowe.


Krok 2. Analiza ksiąg wieczystych gruntu

Bardzo ważnym etapem przed podpisaniem umowy kupna gruntu powinno być wnikliwe przejrzenie ksiąg wieczystych interesującej nas nieruchomości. Jest to typ formalności związanych z budową domu, który część osób traktuje niestety po macoszemu. Zupełnie niesłusznie, gdyż w dokumencie tym znaleźć można informacje m.in. o stanie prawnym gruntu (kto jest i w jakim stopniu właścicielem działki), a także o obciążeniach hipotecznych czy skarbowych działki. Pojawiają się w nim także zapisy o służebności drogowej, tj. na warunkach właściciel działki może korzystać z wewnętrznej drogi dojazdowej (o ile nie działka nie jest bezpośrednio połączona z drogą gminną czy krajową). Do pomocy w zgłębianiu się i interpretowaniu zapisów z ksiąg wieczystych warto wynająć prawnika lub notariusza, który z pewnością będzie wiedział, na co zwrócić uwagę.


Pamiętaj! Z księgami wieczystymi interesującej nas nieruchomości można samodzielnie zapoznać się, korzystając z państwowego serwisu internetowego Ministerstwa Sprawiedliwości, czyli ekw.ms.gov.pl.


Krok 3. Zakup projektu domu
--

Po zapoznaniu się z informacjami z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego  ...

Krok 3. Zakup projektu domu

Po zapoznaniu się z informacjami z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, a także sprawdzeniu zapisów w księdze wieczystej nieruchomości i podpisaniu umowy kupna działki, można rozpocząć poszukiwania projektu budowlanego domu. Projekt budowlano-architektoniczny domu jest jednym z dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę lub rozpoczęcia prac budowanych w oparciu o zgłoszenie zamiaru budowy w urzędzie.

Który typ projektu domu wybrać? Najlepiej dopasowaną do wielkości naszej działki, określonych przez urzędników warunków zabudowy czy wymagań domowników opcją jest zlecenie projektantowi przygotowania indywidualnego projektu budynku. Skorzystać można również z licznych baz gotowych projektów architektonicznych, nazywanych też projektami powtarzalnymi. Są one tańsze niż projekty tworzone na zamówienie, jednak wiążą się z dodatkowymi kosztami wynikającymi z konieczności adaptacji gotowego projektu do naszej działki.


Pamiętaj! W przypadku działek budowlanych o niestandardowym kształcie bądź chęci zastosowania nietypowych rozwiązań budowlanych koniecznie może być skorzystanie z indywidualnego projektu architektoniczno-budowlanego.


Krok 4. Uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego inwestorzy indywidualni planujący budowę domu jednorodzinnego w większości przypadków nie muszą starać się o pozwolenie na budowę, a jedynie powinni zgłosić zamiar budowy. Wyjątkiem są jednak sytuacje, w których obszar oddziaływania planowanego budynku mieszkalnego wykracza poza granice działki (szczegóły w kolejnym punkcie). W takim przypadku, składając wniosek o pozwolenie na budowę, powinno się więc dysponować uzyskanymi wcześniej zapewnieniami o dostawie mediów oraz warunkami technicznymi przyłączenia działki do sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, energetycznej czy gazowej. Dokumenty tego typu można uzyskać w zakładach wodno-kanalizacyjnych, energetycznych czy gazowniczych, składając wniosek osobiście lub listownie.


Pamiętaj! Nawet jeżeli planujesz rozpocząć budowę domu na podstawie zgłoszenia, możesz ubiegać się o uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów. Są one równoznaczne z pozwoleniem na wykonanie przyłączy według szczegółowych wytycznych, przez co zmniejsza się ryzyko, że po zakończeniu budowy pojawią się problemy z ich odbiorem.


Krok 5. Uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia zamiaru budowy

Jeszcze kilka lat temu wśród najważniejszych formalności związanych z budową domu było uzyskanie pozwolenia na budowę. Od 2015 roku, dzięki nowelizacji ustawy Prawo budowlane, wolnostojące jednorodzinne budynki mieszkalne, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki, można budować na podstawie jedynie zgłoszenia zamiaru budowy. Pozwolenie na budowę nadal jednak powinny uzyskiwać inwestycje, których obszar oddziaływania jest większy, np. dom będzie postawiony trzy, a nie cztery metry od granicy działki albo jest bardzo wysoki, co grozi zacienieniem sąsiadujących nieruchomości. Otrzymanie pozwolenia na budowę konieczne jest także w przypadku budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej. O to, jaki dokument będzie najlepszy przy konkretnym projekcie inwestora poinformować powinien architekt tworzący indywidualny projekt domu lub adaptujący projekt gotowy do działki inwestora.

Zgłoszenie budowy jest obecnie najchętniej wybieraną opcją w przypadku inwestorów indywidualnych. Na czym ono polega? W starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu należy złożyć pisemne zgłoszenie budowy domu, a także załączniki takie jak: projekt budowlano-architektoniczny w czterech egzemplarzach, decyzję o warunkach zabudowy, dokument potwierdzający możliwość dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Po złożeniu zgłoszenia budowlanego należy odczekać 21 dni, zanim przystąpi się do prac budowlanych. W tym czasie urząd może wnieść sprzeciw lub wystawić zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Jeżeli konieczne będzie uzupełnienie dokumentacji, termin oczekiwania liczony jest ponownie od momentu złożenia brakujących załączników.

Osoby ubiegające się o uzyskanie pozwolenia na budowę, powinny razem z wnioskiem złożyć do wydziału architektury wiele innych dokumentów. Są to m.in. wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy, a także geodezyjna mapa do celów projektowych, wypis i wyrys z rejestru gruntów czy techniczne warunki wykonania przyłączy do sieci wodociągowej, gazowej, energetycznej czy wodno-kanalizacyjnej. Niezbędne jest także przedłożenie zapewnienia o dostępie działki do drogi publicznej. Ile trwa uzyskanie dokumentu? Urzędnicy mają 65 dni na wydanie decyzji, czas ten może jednak ulec wydłużeniu, jeżeli stwierdzone zostaną np. braki formalne (np. brak wszystkich niezbędnych załączników) lub wniesione zostanie odwołanie stron postępowania (czyli właścicieli gruntów sąsiadujących z naszą nieruchomością).


Pamiętaj! Maksymalnie do trzech lat od uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia zamiaru budowy powinno się rozpocząć prace budowlane. W innym przypadku konieczne będzie ponowne przejście całej procedury.


Krok 6. Zatrudnienie kierownika budowy

Zgłoszenie zamiaru budowy domu czy też uzyskanie pozwolenia na budowę nie oznacza końca formalności. Zanim wbije się w grunt pierwszą łopatę, powinno się także zatrudnić kierownika budowy, czyli posiadającą odpowiednie uprawnienia osobę, która sprawuje nadzór nad pracami budowlanymi oraz ich zgodnością z normami prawa budowlanego. W niektórych przypadkach konieczne może być również zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego, np. podczas budowy domów wielorodzinnych lub domu jednorodzinnego na szkodach górniczych. Bardzo ważne jest, aby takie osoby podpisały oświadczenie o podjęciu obowiązków, którego wzór można pobrać w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego (również na stronach www tej instytucji).


Pamiętaj! Nie rozpoczynaj budowy domu bez uzyskania pozwolenia na budowę lub bez wcześniejszego zgłoszenia zamiaru budowy. Budynek, który powstanie w takich okolicznościach uznany może zostać za samowolę budowlaną, a jego zalegalizowanie wiązać się będzie z koniecznością zapłacenia wysokiej grzywny.


Krok 7. Prowadzenie dziennika budowy

Wśród formalności przy budowie domu nie należy zapomnieć o prowadzeniu dziennika budowy, którego wzór jest ściśle regulowany przez przepisy (gotowe dzienniki budowy dostępne są m.in. w sklepach z artykułami biurowymi). Pierwszy wpis powinien się w nim znaleźć przed rozpoczęciem prac budowlanych, ale po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub zgłoszeniu zamiaru rozpoczęcia budowy. Wpisów poświadczających wykonanie najważniejszych etapów prac budowlanych, a także przebieg prac mogą dokonywać w dzienniku budowy kierownik budowy, inspektor nadzoru inwestorskiego, a także sam inwestor.


Pamiętaj! Dziennik budowy jest dokumentem urzędowym i powinien być dołączony do dokumentacji powykonawczej dla nadzoru budowlanego podczas składania zawiadomienia o zakończeniu budowy i – o ile to konieczne – wniosku o pozwolenie na użytkowanie domu.


Krok 8. Montaż tablicy informacyjnej

Istotną formalnością przed rozpoczęciem prac budowlanych, jest także zamocowanie w widocznym miejscu w granicy placu budowy żółtej tablicy informacyjnej budowy. Tablice gotowe do uzupełnienia można kupić w sklepach budowlanych. Zgodnie z ustawą Prawo budowlane muszą na niej figurować takie informacje jak: rodzaj robót budowlanych, numer pozwolenia na budowę lub numer zgłoszenia, a także dane osobowe inwestora budowy, wykonawców robót budowlanych, kierownika budowy, kierowników robót, inspektora nadzoru inwestorskiego oraz projektantów.


Pamiętaj! Brak tablicy informacyjnej lub nieumieszczenie na niej wymaganych prawem danych uznawane jest za niedopełnienie obowiązku przez kierowniku budowy i może wiązać się z karą grzywny.


Krok 9. Zgłoszenie rozpoczęcia robót budowlanych

Osoby, które uzyskały pozwolenie na budowę lub zgłosiły budowę domu jednorodzinnego i nie dostały sprzeciwu z urzędu, na co najmniej jeden dzień przed rozpoczęciem czynności budowlanych powinny zgłosić fakt rozpoczęcia prac budowlanych do nadzoru budowlanego. Informacja ta niezbędna jest nadzorowi budowlanemu do uzupełnienia ewidencji rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania obiektów budowlanych, a także do kontroli budowy m.in. w zakresie prawidłowego przebiegu procesu budowlanego oraz zgodności obiektu z przepisami budowlanymi, decyzją o pozwoleniu na budowę/zgłoszeniem i projektem budowlanym. Oprócz pisma zawiadamiającego o zamierzonym terminie rozpoczęcia prac budowlanych do inspektoratu należy dostarczyć także: oświadczenie kierownika i inspektora budowy (o ile jest zatrudniony) stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, zaświadczenie, potwierdzające wpisanie kierownika/inspektora budowy na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego,


Pamiętaj! Zgłoszenie rozpoczęcia prac budowlanych do inspektoratu budowlanego i wykonanie pierwszego wpisu w dzienniku należy wykonać co najmniej jeden dzień przed wejściem na plac budowy pierwszych ekip.


Data publikacji: ostatnia modyfikacja:

Mogą Cię zainteresować
Inne artykuły w kategorii Budowa i remont
Zobacz więcej artykułów w kategorii Budowa i remont
Komentarze
Zaczynam od znalezienia projektu :) Po wielu dniach w końcu udało nam się zdecydować i wybrać homekoncept-69 z trzema sypialniami i 2- stanowiskowym garażem. Działka już jest ogrodzona, ekipa budowlana wstępnie umówiona, teraz tylko musimy się przebić przez te wszystkie formalności.
  • Dodano rok temu
Ostatnio miałem podobny problem i szybko i sprawnie podpowiedzieli mi na www.prawnik.app tanio i ekspresowo.
  • Dodano miesiąc temu