Prawnik radzi: samowola budowlana 2019

Jeśli chcesz postawić na swojej posesji garaż, dobudować pomieszczenie gospodarcze albo dopiero planujesz wybudowanie domu na niedawno zakupionej nieruchomości, nie wystarczy plan architektoniczny budynku. W pierwszej kolejności powinieneś zadbać o niezbędne formalności, a w tym przypadku o wcześniejsze uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie planowanej inwestycji. W przeciwnym razie organy administracyjne uznają Twój budynek za tzw. samowolę budowlaną, a w związku z tym nałożą dotkliwe kary.

samowola budowlana 2019

Co to jest samowola budowlana?

Przepisy ustawy Prawo budowlane nie zawierają precyzyjnej definicji, czym tak właściwie jest samowola budowlana. Nie ma jej też w przepisach innych aktów normatywnych zawierających reguły dotyczące kwestii budowlanych. Mimo to możliwe jest wyodrębnienie jej powszechnego znaczenia.

co to jest samowola budowlana

Za samowolę budowlaną uznaje się budowę obiektu:

  • bez pozwolenia na budowę,
  • bez zgłoszenia,
  • w razie wydania sprzeciwu do zgłoszenia.

Ponadto samowolą budowlaną będzie nie tylko już postawiony obiekt, ale także przystąpienie do robót budowlanych bez niezbędnego pozwolenia na budowę, zgłoszenia lub pomimo wydania do niego sprzeciwu. Samowola budowlana może więc nastąpić w dwóch przypadkach. Po pierwsze, w razie nieuzyskania pozwolenia na budowę oraz po drugie, w razie zaniechania obowiązku zgłoszenia robót budowlanych lub wydania sprzeciwu na rozpoczęcie takich robót.

W praktyce samowola budowlana dotyczy już postawionych budynków. Zdarza się, że obiekt został wybudowany i oddany do użytku bez pozwolenia oraz zgłoszenia. Jednak wykrycie samowoli budowlanej zajęło kilka lat, co ostatecznie skutkowało odebraniem budynkowi cechy użytkowej. Nierzadkie są także sytuacje, gdy po pierwszym okresie użytkowania obiektu właściciele postanawiają go rozbudować. Jednak tym razem zapominają ponownie ubiegać się o pozwolenie lub zgłosić planowaną inwestycję.

co to jest samowola budowlana

Co wymaga pozwolenia na budowę, a co tylko zgłoszenia?

Dla określenia, które inwestycje budowlane wymagają wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę, a które jedynie zgłoszenia, ustawodawca posługuje się tzw. wyliczeniem negatywnym. Art. 29 ust. 1 i ust. 2 ustawy Prawo budowlane zawiera wyliczenie przypadków, które nie wymagają pozwolenia na budowę.

Natomiast jeśli chodzi o zgłoszenie, ustawodawca tradycyjnie wymienia listę inwestycji, które go wymagają w art. 30 ustawy. W większości katalog ten pokrywa się z inwestycjami wymienionymi w art. 29. Dlatego łatwo wysnuć wniosek, że zazwyczaj inwestycja, która nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, wymaga wcześniejszego zgłoszenia. W drodze takiej interpretacji można także wyodrębnić inwestycje, które nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia.

Kiedy jest samowola budowlana?

Podmiotem, który orzeka o samowoli budowlanej, jest organ nadzoru budowlanego. W konsekwencji stwierdzenia samowoli wydaje decyzję o rozbiórce wybudowanego lub znajdującego się w budowie obiektu albo odstąpienie od planowanej realizacji robót budowlanych. Przepisy ustawy Prawo budowlane przewidują jednak od tej zasady pewien wyjątek.

samowola budowlana 2019

Legalizacja samowoli budowlanej 2019

Ten wyjątek stanowi tzw. legalizacja samowoli budowlanej inaczej nazywana amnestią budowlaną. Zgodnie z art. 48 ust. 2 ustawy Prawo budowlane organ, który wydał decyzję o rozbiórce obiektu lub jego części wstrzymuje postanowieniem wydaną wcześniej decyzję, jeśli łącznie spełnione zostaną następujące przesłanki:

  • budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz
  • budowa nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Ponadto inwestor jest zobowiązany do przedłożenia kompletu dokumentów, o których mowa w art. 48 ust. 3 ustawy, w tym m.in. zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w razie braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedłożenie kompletu dokumentów jest traktowane jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz pozwolenie na wznowienie robót budowlanych w przypadku, gdy budowa nie została ukończona.

legalizacja samowoli budowlanej 2019

Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz o pozwoleniu na dalszą budowę, jeśli obiekt nie został ukończony, w przypadku gdy spełnione zostaną wymagania określone w art. 49 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, tj.:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu jest zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwłaszcza z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
  • projekt budowlany jest kompletny i posiada wszelkie wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia oraz sprawdzenia,
  • projekt budowlany został wykonany przez osobę, która posiada wymagane uprawnienia budowlane.

Warunkiem wydania decyzji o legalizacji samowoli budowlanej jest także uiszczenie tzw. opłaty legalizacyjnej, której wysokość organ nadzoru budowlanego ustala w drodze postanowienia.

Samowola budowlana 2019 – nowe przepisy

Rząd planuje jednak zmienić zasady legalizowania samowoli budowlanych z korzyścią dla inwestorów i właścicieli budynków. Główna zmiana ma dotyczyć terminu, przed którym legalizacja ma przyjąć uproszczoną procedurę. Konkretnie chodzi o te samowole budowlane, od których postawienia upłynęło 20 lub więcej lat. Do tej grupy zakwalifikują się jednak tylko te obiekty, wobec których nie toczyło się lub nie toczy obecnie żadne postępowanie w nadzorze budowlanym.

nowe przepisy o samowoli budowlanej

Nowe prawo budowlane zakłada, że zmiany mają mieć postać uproszczonej procedury oraz wyeliminować obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Główne znaczenie będzie mieć ekspertyza techniczna, z której ma jasno wynikać, że budynek nadaje się do użytkowania oraz nie stwarza zagrożenia dla życia oraz zdrowia ludzi.

Rola organu nadzoru budowlanego będzie się ograniczać do sprawdzenia kompletności przedłożonych dokumentów oraz czy obiekt nie był wcześniej przedmiotem postępowania w nadzorze budowlanym. Przede wszystkim nie będzie potrzebne badanie zgodności legalizowanego obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Samowola budowlana 2019 – kary

Kara za samowolę budowlaną może mieć postać sankcji o charakterze administracyjnym lub karnym. W pierwszym przypadku karą jest wydanie decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego wybudowanego bez pozwolenia na budowę lub uprzedniego zgłoszenia inwestycji. Póki co nie istnieją żadne granice czasowe, które anulowałyby taką sankcję. To oznacza, że nakaz rozbiórki może dotyczyć zarówno obiektu użytkowanego od roku, jak i od 10, 20 czy 30 lat. Innym rodzajem sankcji o charakterze administracyjnym jest także konieczność uiszczenia opłaty legalizacyjnej za dopuszczenie samowoli budowlanej do użytkowania.

samowola budowlana 2019 - kary

W przypadku konsekwencji wynikających z przepisów karnych, dotyczą one zarówno tych obiektów, które powstały bez pozwolenia na budowę, jak i bez zgłoszenia. Art. 90 ustawy Prawo budowlane wskazuje, że kto wykonuje roboty budowlane bez uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia inwestycji podlega karze grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

W praktyce kary ograniczenia lub pozbawienia wolności za samowole budowlane zdarzają się rzadko. Zdecydowanie częściej inwestorzy oraz inne jednostki zaangażowane w proces budowlany muszą liczyć się z widmem nałożenia grzywny.

Jak uniknąć kary za samowolę budowlaną? Sposobem jest wystąpienie o umorzenie postępowania ze względu na znikomą szkodliwość społeczną czynu lub wskazanie, że sprawca nie miał świadomości, że należało dopełnić konkretnych formalności (w tym przypadku uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia inwestycji przed rozpoczęciem robót budowlanych). Ta druga opcja opiera się jednak na glinianych podstawach i stanowi prawdziwe wyzwanie do udowodnienia przed sądem.

Przedawnienie samowoli budowlanej 2019

Grzywna za samowolę budowlaną, a także kary ograniczenia i pozbawienia wolności podlegają przedawnieniu, co oznacza, że po upływie ściśle określonego w ustawie czasu stracą swoją moc. W tym przypadku termin ten wynosi 5 lat od momentu popełnienia przestępstwa, czyli zaistnienia samowoli budowlanej. Jeśli jednak przed upływem tego terminu wszczęte zostanie postępowanie, termin ten ulega przerwaniu i zostaje naliczany na nowo.

Wojtek Gąciarz
Prawnik z pisarskim zacięciem. Na co dzień zajmuje się redakcją specjalistycznych artykułów prawniczych poruszających zagadnienia prawa budowlanego oraz jego innych gałęzi. W pracy skupia się na czytelniku, przekładając skomplikowane zasady polskiego ustawodawstwa na prosty i czytelny język. Łączy wiedzę oraz doświadczenie wyciągnięte z pracy w kancelariach prawnych ze stale rozwijanym warsztatem pisarskim oraz wiedzą na temat tworzenia treści w internecie.
Wojtek Gąciarz

Data publikacji:

Mogą Cię zainteresować
Inne artykuły w kategorii Budowa i remont
Zobacz więcej artykułów w kategorii Budowa i remont
Komentarze

Zobacz więcej produktów